自宅を売らず、担保にしてお金を借りられるリバースモーゲージとは?

自宅を売らず、担保にしてお金を借りられるリバースモーゲージとは?

様々な理由からお金が必要で、自宅(土地・一戸建・マンション)を売却するというケースは少なくありません。

当たり前ですが、不動産を売却してしまうと、他人の物となります。

「お金に困っているから資金が必要だけど、気に入っている自宅から出ていくのは嫌だし、売却したくないな…」

非常に都合の良い話のように聞こえますが、この希望を叶えることができるのがリバースモーゲージというサービスです。

ここでは、リバースモーゲージとはなにかについてわかりやすく説明します。

 

リバースモゲージとは?

リバースモーゲージとは、簡単にいうと、自宅を担保にすることで、住み続けながらお金が借りられる不動産ローンです。年齢については、多くの金融機関が満60歳以上(55歳以上のところもある)とシニア層向けのサービスとなっています。

リバースモーゲージ

借りたお金については、死亡した場合に自宅を売却することで一括返済します。自分が亡くなった後に家を残す予定が無い人は、今の家に住みながらも融資を受け続けることができるのです。

担保(たんぽ)とは、お金を借りた人(債務者)が返済を果たさない場合に、お金を貸した人(債権者)の損害を補うために設けられるものです。債務者が債権者に物などを保証として差し出します。抵当(ていとう)ともいいます。

モーゲージ(ローン)は不動産を担保にした借り入れ=住宅ローンのことです。住宅ローンは最初に借りて、借りたお金を毎月返済するのに対し、リバースモーゲージは毎月借りて、最後(死後)にまとめて返済するので、「リバース=逆」から「逆住宅ローン」ともいうことができます。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリットには、次のようなものがあります。

・自宅を売却することなくお金を借りられる

最大のメリットでしょう。特に自宅(不動産)があっても年金収入などが少なく、手元の資金が少ない場合などは、リバースモーゲージによって不動産を最大限に有効活用できます。融資の金額はその不動産ごとに決められますが、年金のように毎月受け取る場合と一括で受け取る場合があります。

・使いみちは自由

借りたお金の使いみちについては、限定型と自由形があり金融機関(銀行など)により異なります。限定型の場合は、基本的に生活資金のみに使わなければなりません。一方、自由型であれば、生活資金だけでなく、リフォーム資金や旅行費用、老人ホームの入居資金、趣味などに使うことができます。

・利用の条件は不動産に価値があるかどうか

そもそも不動産に担保価値がなければ利用できません。利用できる年齢は金融機関により異なる(55歳or60歳以上など)ものの、利用する際にあたって収入などの条件は、住宅ローンと比べさほど厳しくありません。原則、保証人も必要ありません。また、死亡するまでは返済義務がありません(利息のみ支払う場合もある)。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージのデメリットには、次のようなものがあります。

・価値のある不動産しか対象にならない

対象となる住宅は基本的に一戸建てです。マンションは対象外のところが多く、地域によって制限がある場合もあります。これは、建物より土地自体の担保価値に重きを置いているからです(金融機関によっては、地域によりマンションでも利用可能な場合もあります)。

・推定相続人の同意が必要

死亡時の不動産売却は銀行が行います。リバースモーゲージの利用にあたり、推定相続人全員(子供など)の同意が必要となります。相続などを見据えて、相続人である子どもが拒否する場合などは利用できないことがあるので注意が必要です。

・融資や返済の金額が膨らむリスクがある

長生きすればするほど融資金額が大きくなり、将来の返済金額も大きくなります。長生きしすぎることで、生存中に融資できる金額の枠を使い切ってしまうことも考えられます。また、一般的にリバースモーゲージの融資の金利は、変動金利の場合が多く、将来金利が上昇すると返済金額が膨らむ可能性があります。

加えて、担保となる自宅(不動産)の担保評価は定期的に見直され、不動産価格の下落により評価額も下落して、融資できる限度の金額より下がってしまうと、場合によっては一括返済を求められることもあります。

 

リースバックとの違い

リースバックとは、所有している家(不動産)を不動産会社が直接買い取り、あなたは賃貸として賃料を支払うことで、そのまま住み続けることができるサービスです。ただし、リースバックは売却した後、何年もそこに住み続けることができるわけではなく、今すぐ資金が欲しい人で、かつ、今すぐには出て行きたくない人向けの売却サービスです。

リバースモーゲージは「お金を借りる=売却」ではないため、所有者が所有権を保持したままですが、リースバックの場合、不動産会社に買い取ってもらう(売却する)ため、所有権は不動産会社に移ります。

自宅を売却した後も住み続けることができるリースバックとはなにか

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2017.07.23

 

まとめ

少子高齢化や平均寿命の長寿化、空家問題が叫ばれる中、リバースモーゲージは住まいの有効活用、老後資金確保の手段としてとても重要です。近年、リバースモーゲージに参入する金融機関も増えて、市場が拡大しています。ただし、金融機関により取扱商品は異なるため、商品内容や利用条件、上記のメリット・デメリットを事前にしっかり確認しておく必要があります。

 

自宅を売らず、担保にしてお金を借りられるリバースモーゲージとは?

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。