「登記記録に記録された事項」とはなにか

重要事項説明書の画像

不動産を売買する際、重要事項説明書の中に「登記記録に記録された事項」という項目がある。

(この項目では、FRK・宅建協会・全日・全住協の重要事項説明書を念頭に説明しており、書式や記載方法は微妙に異なっていますが、用語の意味や記入すべき内容は基本的に同じです。ここではFRKの記入方法を中心に解説しています。)

登記記録に記録された事項とは?

宅建業法にこのように書かれている。

当該宅地または建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人または登記簿の表題部に記録された所有者の氏名(法人の場合、その名称)

(宅地建物取引業法第35条第1項第1号)

基本的に登記簿謄本の通りに記入していく

権利部(土地建物)

権利部の甲区

登記簿謄本の権利部の甲区には、所有権に関する事項が登記されており、現在誰が所有者として登記されているか、また所有権移転等の仮登記、差押え等を受けているのかを知ることができる。ここでは、甲区に記載されている所有者の氏名・住所を記入する。

登記簿(権利部甲区)

ここでの、登記簿謄本の最終順位の名義人が真の所有者とは限らない。例えば相続が発生し、相続登記がまだされていない場合は、真の所有者と登記簿上の名義人が異なることになる。その場合には、登記名義人を記入し、現在の所有者であることを証明する書面(遺産分割協議書等)を添付し、買主になぜこのようになっているかを説明しなければならない。

もし、所有権移転などの仮登記が付いている場合には、買主が所有権移転登記を行っても仮登記に基いて仮登記権者に対抗できなくなる。また、差押え等が付いている場合は、裁判所が職権によって第三者に移転登記を行うことがある。このような場合はどちらも買主の登記の効力はないため、事前に調査し取引に支障がないかを確認しなければならない。なお、名義人の登記簿上の住所が現在の住所と異なっている場合は、所有権移転時期(不動産決済)までに名義人の表示変更登記が必要になることも併せて注意が必要だ。

権利部の乙区

登記簿謄本の権利部の乙区には、地上権・賃借権および抵当権などの所有権以外の権利が登記されており、この内容を記入する。抵当権の場合は、登記年月日・受付番号・債権額・債務者名・抵当権者名・共同担保目録を記入する。ただし、債務者名が売主と相違している場合や、抵当権者名が個人等の場合には住所も記入する。

抵当権が設定されている場合には、不動産屋(宅建業者)は事前に抵当権者(銀行等)との実際の住宅ローンの残債や抹消方法について打ち合わせ、所有権移転時期(不動産決済)までに抵当権の抹消ができるよう調整しなければならない。

不動産の登記は一不動産一登記が原則であるため、共同担保目録番号は、土地や建物など複数の不動産に同一の債権の担保のために抵当権等が設定されている場合に、抵当権者名の後に記載されている。簡単にいうと、どの不動産とどの不動産を担保にしてお金を借りているかどうかがわかるものだ。登記簿謄本申請の際、共同担保目録付と明記すれば取得できる。

→『不動産調査する場合、法務局で取得する必要がある資料とその申請方法

地役権設定

上記は土地に電力会社のための地役権が設定されているケースだ。このように電力会社のための地役権や地下鉄のための地上権が設定されている場合は、事前に契約書や地役権者・地上権者へのヒアリング等により調査する。

→『地上権についてわかりやすくまとめた

マンション(敷地権)の場合

権利部(区分所有建物)

敷地権のマンションは、建物登記簿をそのまま転載するが、土地については建物の登記事項を含んでおり、かつ両者は一体不可分の関係にあることから、原則として「建物と一体」と記入する。地上権・賃借権の場合、建物については、所有権の場合と同じように建物登記簿を転載するが、土地の甲区については、土地登記簿により、土地所有名義人(底地権者)の住所・氏名を記入し、土地の乙区については、原則「地上権(賃借権)に関しては建物と一体」と記入する。もし、建物に抵当権等の担保権の設定がされている場合は、「抵当権に関しては建物抵当権と一体」と付け加える。

表示登記のみで、保存登記がされていない場合

表示登記のみ保存登記なし

登記簿謄本の表題部を見れば、土地・建物がどのようなものかがわかる。土地については、所在・地番・地目・面積等が登記されており、建物については、所在・家屋番号・建築面積・種類等がわかる。なお、新築建物などにおいて、表示登記はなされているが保存登記まではなされていない場合には、表示に関する登記の終わりに記載されている所有者を、建物の甲区の「所有権にかかる権利に関する事項」に記入し、乙区は斜線で抹消する。

 

重要事項説明書に記載される登記簿謄本はいつ取得すべきか?

重要事項説明は、調査結果をもとに、不動産屋(宅建業者)が自己の責任と判断で、取引の対象となっている不動産の重要事項説明当日の状況を説明するものでなければならないとされている。そのため、重要事項説明のための登記簿謄本の調査(取得)は、重要事項説明の当日に取得しなければならない。ただし、土曜日・日曜日など、実務上どうしても当日に調査できないといった場合もあるため、一般的には「重要事項説明当日のできるだけ直前」でなければならないとされている。ただし、調査日から説明当日までの期間は、宅建業者が「自らのリスクでもってその記載事項に変化がないものと判断した」とみなされることは念頭に置いておくべきだ。

 

重要事項説明書の画像

あなたの不動産はいくら?

iQra-channel(イクラちゃんねる)では、気になるマンションや、ご自宅のマンションの売却価格がその場でわかる!また、どこの不動産会社が売却したのかもわかる!最新の相場価格を公開中!

ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。