イクラちゃんねるライター募集
コロナショックで不動産は下がる? 対策していますか? 無料キャンペーン中! イクラ不動産

【重説・調査】「登記記録に記録された事項」とはなにか

【重説・調査】「登記記録に記録された事項」とはなにか

不動産の重要事項説明書の「登記記録に記録された事項」欄にチェックをつける項目があります。

登記記録に記録された事項(土地・建物)

(土地・建物の場合)

登記記録に記録された事項(マンション)

(マンション[敷地権]の場合)

ここでは、基本的に登記簿謄本をそのまま写して記入します。

こちらでは、不動産重要事項説明書の「登記記録に記録された事項」の内容についてわかりやすく解説します。

(この項目では、FRK・宅建協会・全日・全住協の重要事項説明書を念頭に説明しており、書式や記載方法は微妙に異なっていますが、用語の意味や記入すべき内容は基本的に同じです。)

なぜ調べる必要があるのか?

不動産登記とは「その不動産がどんなものなのか、どこの誰が所有しているかを記録しているもの」であり、また「その不動産で誰がどんなことをしたのか記録したもの」です。それら登記の記録がまとめられた台帳が登記簿です。

「登記簿」という証拠によって、所有者は自分の土地の所有権を主張できます。これを法律上では「対抗力(たいこうりょく)」といいます(民法第177条)。

消費者
売買契約したのに、登記簿謄本に載っている所有者という人から家は売っていないと言われた!しかも対抗力で私は裁判に負けると言われた。知っていたらこんな家は買わなかったのに!

消費者目線で考えると、上記の主張はもっともです。

登記簿謄本に記載されている所有者が対抗力を持つため、登記簿謄本に記載されている内容は不動産売買契約において確認すべき重要な要素となっているため調べる必要があるのです。

イクラ不動産 不動産会社の皆さん、スマホで売主を集客しませんか? 従来の一括査定と全く異なる新しい売却集客サービスです。

なにを調べる必要があるのか?

宅建業法で以下のように定められているため、基本的に登記簿謄本の通りに記入します。

当該宅地または建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人または登記簿の表題部に記録された所有者の氏名(法人の場合、その名称)

宅地建物取引業法第35条1項1号

具体的には、登記簿謄本の権利部を写します。

こちらは、土地・建物のケースになります。

土地・戸建の登記簿謄本の見方については「土地・戸建の登記簿謄本の見方についてわかりやすく解説!」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

権利部(土地建物)

権利部は、権利に関する登記を記録し、不動産の権利関係を示します。権利部は甲区乙区に分かれます。

権利部(甲区・乙区)については「登記簿謄本とは?表題部や権利部、甲区や乙区についてまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

権利部の甲区

登記簿謄本の権利部の甲区には、所有権に関する事項が登記されており、現在誰が所有者として登記されているか、また所有権移転等の仮登記差押え等を受けているのかを知ることができます。

登記簿(権利部甲区)

(登記簿謄本[甲区])

ここでは、甲区の順位番号の最終順位の名義人である所有者の氏名・住所を記入します。

権利部の乙区

登記簿謄本の権利部の乙区には、地上権地役権賃借権および抵当権などの所有権以外の権利が登記されており、この内容を記入します。

住宅ローンなど抵当権の場合は、登記年月日・受付番号・債権額・債務者名・抵当権者名・共同担保目録を記入します。ただし、債務者名が売主と相違している場合や、抵当権者名が個人等の場合には住所も記入します。

抵当権が設定されている場合は、不動産会社(宅建業者)は事前に抵当権者(銀行等)との実際の住宅ローンの残債や抹消方法について打ち合わせ、所有権移転時期(不動産決済)までに抵当権の抹消ができるよう調整する必要があります。

不動産の登記は一不動産一登記が原則であるため、共同担保目録番号は、土地や建物など複数の不動産に同一の債権の担保のために抵当権等が設定されている場合に、抵当権者名の後に記載されているもので、簡単に説明すると、どの不動産とどの不動産を担保にしてお金を借りているかどうかがわかります。

登記簿謄本申請の際、共同担保目録付にチェックすれば取得することができます。

申請方法については「登記簿謄本・公図・地積測量図・建物図面・閉鎖登記簿・旧土地台帳の申請書の書き方」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

地役権設定

上記は、土地に対して電力会社のための地役権が設定されているケースになります。

このように電力会社のための地役権や地下鉄のための地上権が設定されている場合は、事前に地上権・地役権の設定契約書や地役権者・地上権者へのヒアリング等により調査します。

マンション(敷地権)の場合

一般的な敷地権のマンションは、建物登記簿をそのまま転載しますが、土地については建物の登記事項を含んでおり、かつ両者は一体不可分の関係にあることから、原則として「敷地権につき建物と一体」と記入します。

つまり、マンションの所有している土地だけを分けて勝手に売ることはできません(区分所有法第22条「分離処分の禁止」)。

マンションの登記簿謄本の見方については「マンションの登記簿謄本の見方についてわかりやすく解説!」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

敷地権につき建物と一体

地上権賃借権の場合、建物については、所有権の場合と同じように建物登記簿を転載しますが、土地の甲区については、土地登記簿により、土地所有名義人(底地権者)の住所・氏名を記入し、土地の乙区については、原則「地上権(賃借権)に関しては建物と一体」(敷地権登記がされている場合)と記入します。

もし、土地に抵当権等の担保権の設定がされている場合は、「抵当権に関しては建物抵当権と一体」と付け加えます。

重要事項説明書に記載される登記簿謄本はいつ取得すべきか?

重要事項説明は、調査結果をもとに、不動産会社(宅建業者)が自己の責任と判断で、取引の対象となっている不動産の重要事項説明当日の状況を説明するものでなければならないとされています。

そのため、重要事項説明のための登記簿謄本の調査(取得)は、重要事項説明の当日に取得しなければなりません

ただし、土曜日・日曜日など、実務上どうしても当日に調査できないといった場合もあるため、一般的には「重要事項説明当日のできるだけ直前」でなければならないとされています。

ただし、調査日から説明当日までの期間は、宅建業者が「自らのリスクでもってその記載事項に変化がないものと判断した」とみなされることは念頭に置いておきましょう。

スマホの不動産屋さん スマホ1つで、もっと気軽に家を売る前に相談をしましょう

どのように重要事項説明するのか?

登記簿謄本の甲区を見れば、順位番号の最終順位の名義人が現在の所有者であると確認できますが、真の所有者とは限りません。

例えば、相続が発生し、相続登記がまだされていない場合は、真の所有者と登記簿上の名義人が異なります。この場合、登記名義人を記入し、現在の所有者であることを証明する書面(遺産分割協議書等)を添付し、買主になぜこのようになっているかを説明する必要があります。

もし、所有権移転などの仮登記が付いている場合には、買主が所有権移転登記を行っても仮登記に基いて仮登記権者に対抗できなくなります。

また、差押え等が付いている場合は、裁判所が職権によって第三者に移転登記を行うことがあります。

このような場合はどちらも買主の登記の効力が失われる可能性があるため、事前に調査し取引に支障がないかを確認する必要があります。

また、名義人の登記簿上の住所が現在の住所と異なっている場合は、所有権移転の時期(残代金決済時・引渡し日)までに名義人の表示変更登記が必要になります。

重要事項説明書の記載例

基本的に登記簿謄本の権利部通りに記入しますが、権利部がない場合は次のように記載します。

①建物が表題登記のみで、保存登記がされていない場合

対象不動産は建物の保存登記が未了です。表題に関する登記の終わりに所有者が記載されています。

所有者:(住所)(氏名・法人名)

建物が表題登記のみ

登記簿謄本の表題部を見れば、土地・建物がどのようなものかがわかります。土地については、所在・地番・地目・面積等が登記されており、建物については、所在・家屋番号・建築面積・種類等がわかります。

なお、新築で建物を建てた場合など、表題登記はなされているが保存登記まではなされていない場合、表題に関する登記の終わりに記載されている所有者を、建物の甲区の「所有権にかかる権利に関する事項」に記入し、乙区は斜線で抹消します。

表題部について「登記簿謄本とは?表題部や権利部、甲区や乙区についてまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

不動産屋
読んでもわからない・・・難しい・・・重説どうしたらいいんだ。。。

不動産会社だけど、プロに不動産の基本調査や重要事項説明書などの書類の作成を依頼されたいという方は、「こくえい不動産調査」にご相談ください。

地方であっても複雑な物件でも、プロ中のプロがリピートしたくなるほどの重説を作成してくれます。

イクラちゃんねる×こくえい不動産調査

不動産調査・重説作成
プロに依頼

詳しくはこちら

この記事をシェア

この記事の執筆者

坂根 大介
坂根 大介さかね だいすけ

イクラ株式会社代表。はつね司法書士事務所共同代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。
野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。
「証券×不動産(売買)×IT」という強みと、契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、不動産屋社長のためのノートを「イクラちゃんねる」にてわかりやすく発信している。
また、司法書士事務所では、不動産登記の専門家として登記だけでなく、離婚協議書の作成や遺産分割協議書の作成、相続登記、自己破産の申請を数多く行っており、住宅ローンなど金銭的問題・離婚・相続などを中心に法律に関わる不動産売却の相談が年間1000件以上ある。
イクラ株式会社では、売買実績豊富な信頼できる不動産会社だけを集めた「イクラ不動産」と、LINEで売却相談できる来店不要の不動産屋さん「スマホの不動産屋さん」を運営。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。

この記事の監修者

和田 周
和田 周わだ しゅう

株式会社こくえい不動産調査代表。1970年生まれ。日本大学法学部卒業。
自動車関連会社、不動産賃貸会社を経て三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)各店に在籍し、不動産売買仲介業務に従事。
2006年7月 不動産調査のアウトソーシング受託と取引支援を主業務とする「こくえい不動産調査」を設立し、2012年1月「株式会社こくえい不動産調査」設立。
不動産調査方法、不動産売買契約書類作成手法、不動産売買営業手法を解説しており、主な実績としては、
(公社)全日本不動産協会
(公社)全国宅地建物取引業協会
(一社)TRA全国不動産協会
の法定研修や各種研修、その他企業内研修も多数実施。
また、
(公社)全日本不動産協会
(一社)TRA全国不動産協会
の不動産契約書式・不動産重要事項説明書式・制作・監修協力も行う。
著書は『不動産売買契約書類記載マニュアル』『ポケット版不動産調査実務マニュアル〜東京篇〜』『ポケット版不動産調査実務マニュアル〜大阪篇〜』など。
主な資格は、宅地建物取引士、不動産コンサルティング技能登録者、2級FPなど。