田園住居地域についてわかりやすくまとめた

田園住居地域についてわかりやすくまとめた

あなたの不動産は、どの用途地域に建てられているでしょうか?

用途地域によって、建てられる建物が決まっています。

そのため、景観や街並みが大きく変わってくるため、住環境も大きく異なります。

用途地域は、不動産重要事項説明書の「建築基準法に基づく制限」の項目で必ず説明しなければならない内容となっています。

あなたの不動産が全13種類の用途地域のうち、どの用途地域に位置しているかを調べるには、役所で教えてもらうか自分でもGoogleYahoo!で「◯◯市 用途地域」と検索すれば調べることができます。

用途地域:田園住居地域のイメージ

(※画像はイメージです)

その結果、田園住居地域とわかりました。

田園住居地域とはなにか、ここでは田園住居地域についてまとめました。

田園住居地域とは?

  用途地域の種類 目的・用途規制の要旨
1 第1種低層住居専用地域 低層住宅のための地域で、小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられる。
2 第2種低層住居専用地域 主に低層住宅のための地域で、小中学校などのほか、150㎡までの一定のお店などが建てられる。
3 第1種中高層住居専用地域 中高層住宅のための地域で、病院・大学・500㎡までの一定のお店などが建てられる。
4 第2種中高層住居専用地域 主に中高層住宅のための地域で、病院・大学などのほか、1500㎡までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられる。
5 第1種住居地域 住居の環境を守るための地域で、3000㎡までの店舗・事務所・ホテルなどは建てられる。
6 第2種住居地域 主に住居の環境を守るための地域で、店舗・事務所・ホテル・カラオケボックスなどは建てられる。
7 田園住居地域 都市部における貴重な田園風景とそれがもたらす周辺の良好な低層住宅の環境を守る地域で、小中学校のほか、その地域で生産された農産物を使用する場合は500㎡までのお店、それ以外は150㎡までのお店が建てられる。
8 準住居地域 道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域。
9 近隣商業地域 まわりの住民が日用品の買物などをするための地域で、住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられる。
10 商業地域 銀行・映画館・飲食店・百貨店などが集まる地域で、住宅や小規模の工場も建てられる。
11 準工業地域 主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域で、危険性・環境悪化が大きい工場のほかはほとんど建てられる。
12 工業地域 どんな工場でも建てられる地域で、住宅やお店は建てられるが、学校・病院・ホテルなどは建てられない。
13 工業専用地域 工場のための地域で、どんな工場でも建てられるが、住宅・お店・学校・病院・ホテルなどは建てられない。

田園住居地域ではどのような建物が建てれるのか?

 建てられる建物 田園住居地域
戸建・マンション
店舗兼住宅・事務所兼住宅(一定規模以下)
幼稚園・小学校・中学校・高等学校
図書館
神社・寺院・教会
老人ホーム・身体障害者福祉ホーム
保育所・公衆浴場・診療所
老人福祉センター・児童厚生施設
(延べ面積600㎡以下のみ可)
巡査派出所(交番)・公衆電話ボックス
大学・高等専門学校 ×
病院 ×
店舗や飲食店の部分が2階以下で床面積の合計が150㎡以内のもの
店舗や飲食店の部分が2階以下で床面積の合計が500㎡以内のもの
(田園住居地域及びその周辺の地域で生産された農産物の販売またはそれを材料にした料理の提供を主たる目的とする場合や、原材料とする食品の製造・加工を主たる目的とする場合に限る)
上記以外の物品販売業を営む店舗や飲食店 ×
床面積の合計が10,000㎡を超える店舗や飲食店 ×
上記以外の事務所 ×
ボーリング場・スケート場・プール ×
ホテル・旅館 ×
自動車教習所 ×
マージャン屋・パチンコ屋 ×
カラオケボックス ×
自動車車庫(2階以下で床面積の合計が300㎡以下) ×
営業用倉庫・自動車車庫(3階以上または床面積の合計が300㎡を超えるもの) ×
劇場・映画館(客席部分の床面積の合計が200㎡未満) ×
劇場・映画館(客席部分の床面積の合計が200㎡以上) ×
キャバクラ・キャバレー・ナイトクラブ ×
ソープランド ×
工場(50㎡以下・危険性や環境を悪化させる恐れが非常に少ない) ×
自動車修理工場(150㎡以下) ×
工場(150㎡以下・危険性や環境を悪化させる恐れが少ない) ×
自動車修理工場(300㎡以下) ×
工場(150㎡を超えるまたは危険性や環境を悪化させる恐れがやや多い) ×
工場(危険性が大きいまたは著しく環境を悪化させる恐れがある) ×
ガソリンスタンド(火薬類〜非常に少ない施設) ×
火薬類、石油類、ガス等の危険物の貯蔵、処理の量が少ない施設 ×
火薬類、石油類、ガス等の危険物の貯蔵、処理の量がやや多い施設 ×
火薬類、石油類、ガス等の危険物の貯蔵、処理の量が多い施設 ×
農産物の生産、集荷、処理施設
農産物や農業の生産資材を貯蔵する倉庫

田園住居地域ではどのような制限を受けるのか?

用途地域:田園住居地域のイメージ

建ぺい率 30% or 40% or 50% or 60%
容積率 50% or 60% or 80% or 100% or 150% or 200%
道路斜線制限 適用距離 20m or 25m
勾配 1.25
隣地斜線制限 × 立ち上がり
勾配
北側斜線制限 立ち上がり 5m
勾配 1.25
絶対高さ制限 10m or 12m
日影規制 対象建築物 軒高7m超または3階以上
測定面 1.5m
規制値 3-2h / 4-2.5h / 5-3h
外壁後退 1m or 1.5m
敷地面積の最低限度 200㎡以下の数値
高度地区防火地域準防火地域法22条…各自治体によって制限内容が異なる

田園住居地域のまとめ

田園住居地域

(※画像はイメージです)

田園住居地域は新しく追加された用途地域であり、第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域内に、生産緑地などの農地が残っているところをメインに今後指定されると考えられます。まさに上記画像のような、都市部で戸建てなどの低層住居の中に残された農地のある地域が田園住居地域というイメージです。

  • 田園住居地域は2018(平成30)年4月に新しく導入された住居系の用途地域(2017年4月に都市計画法が改正され、新しい13番目の用途地域として25年ぶりに追加された)。
  • 農業そのものを守るための地域ではない(農業がメインなのであれば、都市計画区域外市街化調整区域でよい。一般的に用途地域市街化区域に設定されるもの)。
  • 都市部において宅地化されず残っている貴重な農地(都市農地・都市緑地)を今後も保全するための地域といえる(緑地には農地も含まれると定められた)。
  • 都市農地の代表的な例が生産緑地であり、2022年問題を見据えて、生産緑地の宅地化を防ぐための用途地域ともいえる(今まで、用途地域が必ず定められる市街化区域内の緑地は、生産緑地を除いて家の建築を規制する法律はなかった)。
  • 田園住居地域内の農地について、土地の形質の変更、建築物の建築その他工作物の建設または土石その他の政令で定める物件の堆積(駐車場や資材置き場など)を行おうとする者は、市町村長の許可を受けなければならない(都市計画法第52条1項)。
  • 建ぺい率や容積率など各種の制限内容は、第2種低層住居専用地域の制限とほぼ同じであり、高さが10m(もしくは12m)に制限される(絶対高さ制限)ため低層住宅、主に戸建エリアの街並みになる。
  • マンションも建てられるが、前述の通り高さの制限があり、3階建ぐらいの高さしか建てられない(日照を確保するためにも、農地を囲んで高い建物は建てられない)。
  • 建ぺい率容積率などの制限内容が非常に厳しく、外壁後退の制限もあるため、隣地にギリギリまで建物が建てられているようなことはなく、庭や駐車場2台分取れるような広い敷地に、ゆったりとした2階建の戸建てが多く見られる。
  • 田園住居地域に隣地斜線制限がないのは、隣地斜線制限は高さが20mもしくは31mを超える建物にかかる制限であり、絶対高さ制限で高さが10m(もしくは12m)までしか建てられないこのエリアには制限が物理的に必要ないからである。
  • 制限内容そのものは第1種低層住居専用地域とほぼ同じだが、床面積150㎡以内の2階建までの店舗や飲食店(コンビニエンスストアなど)が建てられるという点が異なる。
  • 加えて田園住居地域では、床面積500㎡以内の2階建までの農業用施設(田園住居地域及びその周辺の地域で生産された農産物の販売所、それを材料にした料理の提供をするレストランなどの飲食店や、この地域の農産物を原材料に食品の製造・加工をするパン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋などや、農機具収納施設など)が建てられるという点に大きな特徴がある。

詳しくは国土交通省HP「生産緑地法等の改正について」をご覧ください。

都市計画・区域区分・用途地域・地域地区・地区計画等とはなにか

2017.09.26