不動産売買契約書の「手付金」とは

不動産売買契約書

(この項目では、FRK・宅建協会・全日・全住協の契約書を念頭に説明しており、書式や記載方法は微妙に異なっていますが、用語の意味や記入すべき内容は基本的に同じです。ここではFRKの記入方法を中心に解説しています。)

不動産(土地・建物・マンション)を売買する際、契約書に「手付金」という項目があります。

(手付金)

第2条 買主は、売主に対し、表記手付金(以下「手付金」という。)を本契約締結と同時に支払います。
2 売主、買主は、手付金を表記残代金(以下「残代金」という。)支払いのときに、売買代金の一部に無利息にて充当します。

 

「手付金」の意味と内容

こちらは手付金の支払いに関する条項です。第2項においては、手付金を残代金支払いのときに、売買代金の一部に無利息で充当すること、つまり、手付金は、売買代金の一部に含まれていることを定めています。

不動産売買契約の流れとしては、通常、買主から売主に、手付金、内金、残代金と順次金銭が支払われていきます(内金がない場合もあります)。このうち、内金、残代金は、法律的に売買代金の支払いにあたります。一方、手付金は、手付契約に基いて支払われた金銭であって、手付金が売買代金の一部となることは当然のものではありません。そこで、こちらの条項で、残代金支払いのときに、売買代金の一部に無利息にてあてることが定められているのです。

手付金の交付という行為には、一般的に①証約手付、②解約手付、③違約手付、④損害賠償の予定という意味があります。

【手付の意味】

証約手付:契約の成立を証明するための証拠という趣旨で交付される手付のことです。

解約手付:当事者が契約の履行(実際に行うこと)に着手するまでの間は解除権を留保(解除権を持っていること)し、解除したときは、買主は手付流し(手付の放棄)、売主は手付倍返し(手付金額の倍額を買主に返す)で清算(すべて整理して後始末をつけること)するという趣旨で交付される手付です。契約当事者は、債務不履行がなければ契約を解除できないのが一般原則ですが、解約手付はこの事実がなくても契約解除ができます。ただし、債務不履行による解除とは異なるので、損害賠償の問題は発生しません。

違約手付:当事者に債務不履行による解除とは異なるので、損害賠償の問題は発生しません。

損害賠償の予定:債務不履行があったときに、予定された損害賠償として、没収または倍額を支払う趣旨で交付される手付(③と違うのは、④では損害賠償額が手付金の額に制限されるので、実損額が手付額を上回っても請求できない)で交付される損害賠償の予定を兼ねる手付のことです。

具体的な契約においては、これらの中からいくつかの意味があるのが普通ですが、最低限、証約手付の性質を含んでいるといわれています。また、民法上は、解約手付を原則とする旨が定められています。

買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

民法第557条第1項

売買契約書においても、買主から売主に対して交付される手付について、解約手付の意味があることを明らかにしています。

(手付解除)

第15条 売主、買主は、本契約を表記手付解除期日までであれば、互いに書面により通知して、解除することができます。
2 売主が前項により本契約を解除するときは、売主は、買主に対し、手付金等受領済みの金員を返還し、かつ手付金と同額の金員を支払わなければなりません。買主が前項により本契約を解除するときは、買主は、売主に対し、支払い済みの手付金の返還請求を放棄します。

 

手付金額について

手付金の額に制限はありません(ただし売主が宅建業者の場合には、宅建業法による制限があります)。

裁判例の中には、売買代金額に比例して、手付金額が極めて小さい金額に過ぎなくとも、解約手付とした事例もあります(売買代金900円の売買契約について、6円の手付が解約手付だとした大審院大正10年6月21日判決)。

しかし、手付金が低額であると、売主からは、手付倍返しによって本契約を解除して第三者に売却することが容易になりますし、また買主にあっては、残代金が調達できなくなると判断したときは、違約金を取られるよりはましと考えて低額の手付放棄により契約を解消することになりやすくなります。このように手付を低額にしてしまうことは、本契約の効力を弱める結果になってしまいますので、手付を低額にしすぎることは、避けるべきと考えられます。

 

申込証拠金と手付金は異なる

売買契約の申込みに際し、申込証拠金が授受される場合があります。申込証拠金は買主の購入意思を確認し、その証拠として売主に預託される金銭です。契約が成立したときは代金の一部に充当され、不成立のときはその時点で返済されるという趣旨の単なる預り金であり、手付金の性格を有するものではありません。

 

不動産売買契約書

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坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。