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不動産売買契約書の「契約当事者が複数のときの特例」とは

不動産売買契約書の「契約当事者が複数のときの特例」とは

(この項目では、FRK・宅建協会・全日・全住協の契約書を念頭に説明しており、書式や記載方法は微妙に異なっていますが、用語の意味や記入すべき内容は基本的に同じです。ここではFRKの記入方法を中心に解説しています。)

不動産(土地・建物・マンション)を売買する際、契約書に「契約当事者が複数のときの特例」という項目があります。

(契約当事者が複数のときの特例)

第20条 売主、買主の一方または双方が複数のとき、本契約に関する債務は連帯債務とします。また、本契約に関する通知は、複数の当事者のうちの一人に到達したときに、その全員に効力を生じます。

「契約当事者が複数のときの特例」の意味と内容

契約当事者とは、形式的にいえば契約書に署名押印する者のことで、実質的には契約により権利を取得したり、義務を負ったりする者のことをいいます。こちらは、契約当事者が一人ではなく複数のときは、契約に関する債務について連帯して責任を負う必要があることを定めた条項です。

連帯債務について

連帯債務とは、当事者それぞれが、同一の債務について同じように責任を負うということです。例えば、夫婦で2000万円の売買代金支払いがあった場合、金額の分担は自由にできますが、夫、妻それぞれに債務があります。もちろん、どちらか一方が支払えなくなった場合は、もう片一方が支払わなくてはなりません。

売買代金の支払いや損害賠償の債務など、金銭の債務について、複数の債務者が売買契約に基づく債務を負う場合に、各当事者がそれぞれ全額についての責任を負うかどうかは明確ではありません。民法上は複数の当事者の債務については、可分債務(債務をそれぞれ分けることができる)が原則とされています。

可分債務における各債務者は自分の債務だけを弁済すればよく、各債務の割合は別段の意思表示がない限り平等と推定されます。

数人の債権者又は債務者がある場合において、別段の意思表示がないときは、各債権者又は各債務者は、それぞれ等しい割合で権利を有し、又は義務を負う。

民法第427条

もし、売買代金や損害賠償が可分債務の場合、当事者が予期せぬ不利益を被る可能性があります。先ほどの例で可分債務の場合、夫が1000万円、妻が1000万円になりますが、妻だけ支払えませんなどとなった場合ややこしいですよね。間違いなく売主にとっては不利益です。

そこで、こちらの条項により、契約当事者が複数のときには、契約に関する債務は連帯債務とすることを明確にしているのです。

通知の効力について

複数の当事者に対して通知を行う場合、そのうちのひとりに通知をすればいいのか、あるいは全員に対して通知をしなければならないのかが問題となることもあります。そのため、こちらの条項の後半で、契約に関する通知が、複数当事者のうちのひとりに到達したときは、全員に効力が生ずるということを明確に定めています。

なお、契約上はひとりだけに到達すれば全員に効力が生じますが、実務において、ひとりだけに通知をすれば、その他の当事者に通知をしないでもよいというものではありません。複数の当事者がいる場合、複数の当事者全員に対して通知を行い、円滑な取引の実現をはかるべきでしょう。

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この記事の執筆者

坂根 大介
坂根 大介さかね だいすけ

イクラ株式会社代表。はつね司法書士事務所共同代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。
野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。
「証券×不動産(売買)×IT」という強みと、契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、不動産屋社長のためのノートを「イクラちゃんねる」にてわかりやすく発信している。
また、司法書士事務所では、不動産登記の専門家として登記だけでなく、離婚協議書の作成や遺産分割協議書の作成、相続登記、自己破産の申請を数多く行っており、住宅ローンなど金銭的問題・離婚・相続などを中心に法律に関わる不動産売却の相談が年間1000件以上ある。
イクラ株式会社では、売買実績豊富な信頼できる不動産会社だけを集めた「イクラ不動産」と、LINEで売却相談できる来店不要の不動産屋さん「スマホの不動産屋さん」を運営。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。