不動産売買契約書の「引渡し」とは

不動産売買契約書の「引渡し」とは

(この項目では、FRK・宅建協会・全日・全住協の契約書を念頭に説明しており、書式や記載方法は微妙に異なっていますが、用語の意味や記入すべき内容は基本的に同じです。ここではFRKの記入方法を中心に解説しています。)

不動産(土地・建物・マンション)を売買する際、契約書に「引渡し」という項目があります。

(引渡し)

第7条 売主は、買主に対し、本物件を表記引渡日に引渡します。
2 売主、買主は、本物件の引渡しに際し、引渡しを完了した日(以下「引渡完了日」という。)を記載した書面を作成します。

「引渡し」の意味と内容

こちらは、所有権移転の具体的な内容として、売主・買主の合意によって定めた引渡日に物件を引き渡さなければならないことを定めた条項になります。ここでの所有権とは、民法で定義されている、土地や建物などの不動産を自由に使用・収益・処分することができる権利のことなので、売主から、いつ買主の物になるのかを決めて引渡すという内容です。

第2項では、引渡完了を確定した証明として「引渡を完了した日を記載した書面(売買物件引渡完了確認書)」を作成するということを定めています。

引渡日の設定と引渡完了日について

民法上では、売主は買主の不動産売買代金全額を受け取るまで、物件の引渡しを拒むことができます。

双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。ただし、相手方の債務が弁済期にないときは、この限りでない。

民法第533条

代金支払いと引渡しは同時履行の関係に立つため、売主は、買主が売買代金全額の支払いをしない限り、本物件の引渡しを拒否しても、債務不履行にはなりません。

引渡日は、できる限り売買代金全額を受け取った日とするべきです。代金の支払いと引渡しを同日にすれば、互いに相手方の義務(売主は物件の引渡し、買主は売買代金の支払い)が実際に行われない限り、自分の義務の履行を拒めるので、売主と買主の間の公平を図ることができるからです。

しかし現実の問題として、代金支払日と異なった日に引渡日を設定せざるを得ない場合もあります。

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2016.11.07

契約書で引渡日の選択肢で[2.]を選択し、売買代金全額受領日以外の日を引渡日とすることは認められています。

引渡日

とはいえ、引渡日の設定について、残代金支払い日にできるだけ近い日(おおむね1週間以内)を設定するべきでしょう。また、契約書において、実際に引渡しを行った日を「引渡完了日」として、瑕疵担保責任の起算日や公租公課の分担などの基準としています。

所有権移転(代金支払い)と引渡しとが同時ではない場合には、一定の期間、所有者ではない者が、他人の物を使用する関係になり、その間の使用料を支払うかどうかが問題になることがあります。このような場合に、使用料などを支払うかどうかは売主・買主の当事者の協議に委ねられますが、所有権移転(代金支払い)が先行して引渡しが後になるとき(引渡し猶予など)には、後日の引渡しに際して売主に引渡し拒否の理由を与えないため、使用料の授受はない方が良いと考えられます。

引渡前の内装工事

引渡しを受ける前に内装工事を行いたいという買主からの要望が出されることがありますが、原則としては認めるべきではありません。なぜなら、内装工事は建物を自らが所有、管理できるようになって初めて行えるものだからです。また契約書の『引渡し前の滅失等』、『公租公課の分担等』および『瑕疵の修復』の条項は引渡しを基準としていますので、滅失等の責任、水道・電気等の使用料金の負担、工事後の瑕疵等も問題となります。

どうしても、買主が引渡前の内装工事を終了させたいと希望し、売主がこれを了承する場合も、少なくとも、①「手付解除期日や融資利用特約による契約解除期日の各期日をすでに経過している」②「手付金とは別に、自己資金の全額を支払う」という条件が満たされてから「引渡し前の内装工事着手承諾の覚書」を取り交わした上で、内装工事に着手すべきです。なお、「引渡し前の内装工事着手承諾の覚書」に貼付する収入印紙は200円(定額税率)です。

引渡前に内装工事が売主と買主との了解の下に行われ、万が一、原契約が解除となった場合には、原契約の取り決めにしたがった処理を行うとともに、内装工事の原状回復処理を行います。

なお「設備表」および「物件状況等報告書」との関係でも、記載事項と内装工事後の設備等に相違が生じるケースもあり、工事の内容を把握したうえ、的確な対応をしなければなりません。