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山林の調査方法についてまとめた

山林の調査方法についてまとめた

Q:山林の調査方法について教えてください。

A:まず宅地見込地かどうか調べる

山林の調査を行う場合、まず調査地が宅地見込地かどうかを判断しなければなりません。

宅地見込地とはなにかわかりやすくまとめた

宅地見込地とはなにかわかりやすくまとめた

2018.10.29

宅地見込地の要素がない純粋な山林の調査項目は、次のとおりです。

① 交通接近条件

  • 最寄り駅、最寄り集落までの距離
  • 接面する林道の有無(林道がある場合:幅員、舗装の有無、道路との高低差。ない場合:道路開設の可能性、搬出可能道路までの距離と方法)

②自然的条件

  • 日照・積雪・風あたり
  • 土壌の状況
  • 斜面の位置と傾斜方位
  • 土砂崩れ等の災害の危険性

③その他

  • 鉄塔等の障害物の介在の有無とその程度

山林の境界の調査は、通常の宅地の境界の調査とは異なります。

土地(敷地)の境界の不動産調査方法と境界標の種類について

土地(敷地)の境界の不動産調査方法と境界標の種類について

2017.11.27

面積が広く、傾斜のある山林の境界杭を1つずつ確認したとしても、全体の地勢や林道との位置関係がわからなければ、あまり意味がありません。山林の境界は、木の種類や林齢の違いで見分けられるように、周囲と違う目印となる木を植えて、境界とすることもあります。また、山林の境界は、尾根や谷、水路などの地形にもとづいて決められることが多いので、地形図も確認します。

山林の面積については、登記面積より実際の面積のほうが大きい土地(縄延び)が多くあり、実測面積が登記面積の数倍に及ぶことも珍しくありません。まれに、登記面積のほうが大きい土地(縄縮み)もあり、このような山林は、融資を受ける際に担保価値が過大に算定されるので、「担保山」と呼ばれます。

このように不正確な山林の面積の調査では、まず、登記面積が現状面積と一致しているかどうかを判断しますが、次の場合は、一致していると考えることができます。

  • 国土調査が実施されて、面積が更正されているもの
  • 分筆された土地で、面積が正確に測られているもの

これら以外の場合は、実測して正確な面積を測量する必要がありますが、広大な山林を実測するには手間と費用がかかり、山林の価値が低いときは費用ばかりかさむことになります。そのため、次のような方法をとることが一般的です。

  1. 面積が不正確であることを意識しながら、登記面積を採用するという条件をつける
  2. 森林施業図を入手して調査地の範囲が確定できるときは、図面からの計測による概測面積を採用する

 

山林の価値には、土地だけでなく地上の立木(たちき:地面に生育している樹木)も含まれるので、立木の調査が必要です。

とはいえ、立木の調査は難しく、立木価格も良質材を除いて概して低く、立木調査をする意味も少ないのが実情です。

そのため、立木の調査は、調査目的を考慮して、行うかどうかを決めます。ただし、立木調査を行うにしても、実際に現地に入って調査することはほとんどありません。

簡易的な方法として、森林簿に記載されている樹種・材積を採用する方法があります。ただし、調査年次と現状のずれおよび精度に正確さに欠けている部分があることに注意する必要があります。

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この記事の執筆者

坂根 大介
坂根 大介さかね だいすけ

イクラ株式会社代表。はつね司法書士事務所共同代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。
野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。
「証券×不動産(売買)×IT」という強みと、契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、不動産屋社長のためのノートを「イクラちゃんねる」にてわかりやすく発信している。
また、司法書士事務所では、不動産登記の専門家として登記だけでなく、離婚協議書の作成や遺産分割協議書の作成、相続登記、自己破産の申請を数多く行っており、住宅ローンなど金銭的問題・離婚・相続などを中心に法律に関わる不動産売却の相談が年間1000件以上ある。
イクラ株式会社では、売買実績豊富な信頼できる不動産会社だけを集めた「イクラ不動産」と、LINEで売却相談できる来店不要の不動産屋さん「スマホの不動産屋さん」を運営。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。