こちらでは、差押えについて詳しく説明します。
お金を返さない所有者が勝手に財産を売却できないように国が押さえること
差押（さしおさえ）とは、債権者（お金を貸している側）の訴訟によって、公権力を持っている裁判所や税務署・地方公共団体が、債務者（お金を借りている側）の財産や権利の処分を禁止することをいいます。「公権力（こうけんりょく）」とは、国や地方公共団体が国民に命令し強制する権力という意味です。
具体的には、借金を抱えている所有者が勝手に不動産を売却できないように、国などの公権力が不動産を押さえることです。「押さえる」とは、実際に力を加えて動かないようにするという意味です。
差押は、私人（しじん：公的な地位や立場を離れた一個人。つまり、一般人。）の持つ売却などの不動産の処分権を強制的に奪うことであり、公権力にのみ許される行為です。借りた金を返済しない者に対して、債権者が直接差し押えることはできず、裁判所に頼んで（競売の申立てをして）差し押さえてもらいます。差押えするには、債権者が貸金返還の訴訟（本案訴訟という）を起こして勝訴し、確定判決などの債務名義と執行文の付与が必要です。
差し押さえた不動産は、執行機関（裁判所、税務署・地方公共団体）が競売（裁判所の場合）または公売（税務署・地方公共団体の場合）により売却し、換価（かんか：お金に換えること）します。
競売（けいばい・きょうばい）を申し立てた債権者は、換価の後に裁判所が行う売却代金の配当を受けることにより、債権（さいけん：お金や不動産を受け取る権利）を回収します。税務署および地方公共団体は、売却代金から債権を直接回収します。
一般的に、所有権は使用収益と処分に分かれますが、差押は処分だけを制限し、使用収益には影響を与えません。使用収益とは、自ら使用したり、それによって利益を得ることという意味ですから、所有者は、差し押さえられた不動産を以前と同様に使い続けられます。処分とは、新たに抵当権を設定したり、貸したり、売ることなどです。不動産を差押えられた場合、これらの行為が制限を受けます。
ただし、差押えは処分の制限であり、処分の禁止ではないため、差押のあとでも、所有権移転や抵当権設定は理論上可能であり、それにもとづく登記も行うことはできます。
所有者Aが、差押後に不動産をBに売却した場合、競売によりCが買い受けて所有権移転登記を済ませると、Bの所有権移転登記は抹消されます。しかし、競売が取り下げられれば、Bへの所有権移転登記は、差押の影響を受けず維持されますが、実際には、差押えが解除される（競売が取り下げられる）ことはほとんどありません。差押による競売が実行されると、仮に差押後に所有者が第三者に不動産を売却したり、第三者のために抵当権を設定したとしても、それらは差押による執行の手続上無視されてしまう（覆されてしまう）ので注意が必要です。
差押の登記
登記では「差押え」ではなく「差押」と表記されます。
一般的には、競売は「競売申立→開始決定→売却」という流れになります。
【差押時の登記】
（差押時：担保権の実行による差押登記［甲区］の例）
（差押時：［乙区］の例）
【差押後の売却時の登記】
（差押後：売却時の登記［甲区］の例）
（差押後：売却時の登記［乙区］の例）
競売開始決定がなされると、裁判所が差押登記の嘱託（しょくたく：頼んで任せること）をします。
差押の登記の原因には、債権者（貸している側）である担保権者（たんぽけんしゃ：多くは、抵当権者・根抵当権者）が競売を申し立てることにより、担保権設定者（借りている側）の財産を差し押える「担保権の実行」があります。原因は「担保不動産競売開始決定」です。
また、担保権を持たない債権者が強制執行を申し立てることにより、債務者（借りている側）の財産を差し押える「強制競売」があります。執行（しっこう）とは、法律・命令・裁判・処分などの内容を実際に実現するという意味です。原因は「強制競売開始決定」です。
（強制競売による差押登記の例）
加えて、滞納されている税金などを取り立てるために、税務署や地方公共団体が、滞納者の財産を差し押える「滞納処分」があります。原因は「差押」です。
（滞納処分による差押登記の例）
競売によって、登記上の権利はきれいになっても、現実は異なる場合があります。たとえば、抵当権設定前からその不動産を借りていた者は、対抗要件を備えていれば、競売後も権利を主張できます。また、法的根拠を持たない不法占有者でも、居座られてしまえば、占有を排除しなければなりません。
競売はすべてが売却で終わるわけではなく、競売申立て後、債権者が競売申立てを取り下げたり、裁判所が競売開始決定を取り消すことがあります。
競売手続は、申立債権者が取り下げれば、その時点で終了します。債務者が競売申立てに驚いて、自宅を売られないように必死に弁済したり、弁済に関して新たな取り決めをするなどの理由により、債権者が競売を取り下げることがあります。原因は「取下（とりさげ）」です。
（差押取下による抹消登記の例）
競売手続を進めるためには、裁判所執行官による競売不動産の調査費用、評価人による評価費用などの諸費用（共益費用という）がかかり、これらの費用は、競売不動産の売却代金により、申立債権者に先立って充当されます。
担保権を持たない債権者が申し立てる「強制競売」では、共益費用と抵当権者（担保権を持つ貸している側）への配当を先に行い、そのあとで申立債権者が配当を受けます。売却代金からこれらの額を差し引いて、申立債権者への配当がゼロになると見込まれる場合、競売を申し立てた者が競売をする意味がないので、裁判所は手続を取り消します。
「取下」と「取消」は似ていますが、取下の主体は債権者、取消の主体は裁判所であることに違いがあります。原因は「取消（とりけし）決定」です。
（差押取消による抹消登記の例）
参加差押とは？
差押と類似するものに参加差押（さんかさしおさえ）があります。参加差押は、すでに差押されている不動産について、税務署や地方公共団体があとから参加して行う差押です。参加差押は、官公署に限り、すでに差押えがなされている不動産にのみ可能です。
参加差押により、先行する差押手続から配当が受けられ、また、先行差押が解除または取り消されたときは、参加差押時にさかのぼって、差押の効力が生じます。
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