風致地区とは?-高級住宅街に多い?-

都市計画法のイメージ画像byいくらチャンネル

あなたが不動産に関わるとき「風致地区」という単語を目にするかもしれない。

風致地区に指定されている地区は高級住宅街になっているところも多い。

用途地域の他に様々な地域地区があり、必要に応じて都市計画が定められている。ここではその中の風致地区について説明する。

 

風致地区とは?

風致とは「自然の景色などのおもむき、あじわい」という意味で、風致地区は都市に残された水や緑など、良好な自然的景観を守り、都市における風致を維持するために定められる地区だ。風致地区における建築物の建築、宅地の造成、木竹の伐採その他の行為について地方公共団体の条例で規制される。建ぺい率や外壁後退距離なども規制されることがあるので注意が必要だ。1種・2種などの種別により制限内容が異なる。厳しい規制の裏返しとして、風格や由緒ある高級住宅街を形成していることも多い。

実際にはじめて風致地区に指定されたのは、大正15年に東京の「明治神宮内外苑付近地区」が始まりで、都市の緑地保全に関する制度では一番古い。国土交通省のHPによると平成26年3月31日現在、760地区で指定されている。

風致地区の指定は、10ha以上であれば都道府県または政令市が、10ha未満であれば市町村(東京特別区を含む)が行ない、以下の行為をするときには、あらかじめ都道府県知事・市町村長の許可が必要だ。

  • 建築物その他の工作物の新築、改築、増築または移転
  • 建築物その他の工作物の色彩の変更
  • 宅地の造成、土地の開墾その他の土地の形質の変更
  • 水面の埋立てまたは干拓
  • 木竹の伐採
  • 土石の類の採取
  • 屋外における土石、廃棄物または再生資源の堆積
  • その他、都市の風致の維持に影響を及ぼすおそれのあるものとして条例で定める行為

具体的な制限の基準や内容は、各地方公共団体の条例で定められ、風致地区の制限が他の決められた制限より優先される。風致地区はあくまでも都市の風致を 「維持」することが目的の制度であり、良好な自然環境や住環境をこれからつくろうとするものではないので、基本的には「現状の環境を変えないこと」に主眼が置かれている。

あなたの不動産が風致地区に該当しているかはGoogleYahoo!で「◯◯市 風致地区」と検索すれば調べることができる。

風致地区画像byいくらチャンネル

上記の不動産は風致地区内にないということだ。また、国土交通省のHPでも調べることができる。

 

風致地区≒高級住宅街?

風致地区内では建ぺい率、建築物の高さ、外壁後退、建築物の色彩・形態・意匠、植栽などについて、建築基準法などによる通常の制限よりも厳しい規定が適用される。

千里山風致地区画像byいくらチャンネル

これは大阪府吹田市千里山の写真だが、ここは「千里山西風致地区」という風致地区に指定されている。写真のように庭に緑が多い。

千里山風致地区画像byいくらチャンネル

千里山はイギリスのレッチワースをモデルとした日本初の田園都市(1920年)として知られている。田園都市とは、居住環境をよくするため特に緑地・広場・公園・道路などを広くとり田園的要素をもった都市のことで、大都市の市街地域から離れ、農村的景観の残るところに大規模な住宅地を形成している。明治時代後半の大阪市内では工業化の進展とともに、大気汚染、騒音などの公害問題が深刻化しており、そこへ人口の増加による住環境の悪化、コレラ・ペスト・チフス・肺結核の蔓延が重なり平均寿命を下げていた。それらを避けるために、郊外への移住というのが背景にあった。さすがに、現在の千里山は、農村的景観は残っていないが、かつての名残として噴水が残っておりラウンドアバウトとなっている。この噴水のロータリーを中心に直線の街路が放射状に伸び、その延長線上の北部と南部に小さなロータリーを配置し、全体を半環状に構成する設計で、開発総面積は9万8300坪、宅地区画は743区画(1区画80坪)、建築された住宅の建坪は20坪前後のものが多かった。このような千里山の風致を守るために「千里山西風致地区」が定められた。

千里山風致地区画像byいくらチャンネル

実際に現在の航空写真で見ても、当時と区割りが大きく変わっていないことがわかる。この制度により大きく街並みを変えるような開発は行われず、当時の環境が守り続けられているということだ。街並みを含めて当時の環境を守り続けるにはお金も必要になる。そのような不動産はそれなりの所得がある人しか購入できないのかもしれないが、現在の千里山は北摂を代表する代表する高級住宅街の一つとして挙げられている。もちろん、地価が高いのにはそれ以外にも駅からの距離や人気の学校区という要因もあるし、風致地区の制限内容によってはそれほど厳しくないところもあるので、全ての風致地区=高級住宅街ではないが、風致地区≒高級住宅街のケースが多いとは言えよう。

風致地区千里山1
風致地区千里山4
風致地区千里山2
風致地区千里山3
風致地区千里山5
千里山風致地区画像byいくらチャンネル

上記を見ても制限は厳しく、事細かに決められている。風致地区内の敷地はある程度の広さがなければ、思うような大きさの住宅が建てられないことが多い。風致地区に指定された土地の購入を検討する際には、事前に規制内容をよく確認し、自分の考えているような建物を本当に建築できるかどうか十分に調査しなければならない。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。