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【重説・調査】「売主の表示」とはなにか

【重説・調査】「売主の表示」とはなにか

不動産の重要事項説明書に「売主の表示」欄にチェックをつける項目があります。

売主の表示

売主の現住所と氏名を記入し、そして、その売主が登記簿に記載されている所有者と同じかどうかを証明する必要があります。

こちらでは、不動産重要事項説明書の「売主の表示」の内容についてわかりやすく解説します。

(この項目では、FRK・宅建協会・全日・全住協の重要事項説明書を念頭に説明しており、書式や記載方法は微妙に異なっていますが、用語の意味や記入すべき内容は基本的に同じです。)

なぜ調べる必要があるのか?

消費者
この人は本当に売主なの?騙されていない?大金を払うの怖いんだけど・・・

消費者目線で考えると、上記の主張はもっともです。近年、地面師がまた暗躍していますし、「買ったお家が買えなかった」みたいなことがあってはいけません。

売主が本当にお家を所有しているのか、問題がないのか調べる必要があります。

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なにを調べる必要があるのか?

まず、売主の現住所と氏名を記入します。法人が売主の場合は、本店所在地・商号を記入します。

加えて、その売主が登記簿に記載されている所有者と同じかどうかを明らかにし、異なっている場合にはその理由を記入します。

売主の表示FRK(一般)

(登記簿謄本に記載されている売主と所有者が同じ場合)

売主(所有者名)を調べるには登記簿謄本を確認します。

登記簿謄本の読み方については知りたい方は、マンション土地戸建をご覧ください。

また、登記簿謄本の取得方法については「登記簿謄本の取得方法についてまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

ただし、所有権移転登記手続きが終わっていないときや他人物売買の場合、登記簿上の所有者(登記名義人)と売主が異なる場合があります。

そのため、重要事項説明の対象となる不動産とその売主(本当の所有者)を特定し、この「売主の表示」という項目にその内容を記載し、なぜ異なっているのかを説明する必要があるわけです。

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重要事項説明書の記載例

売主が登記簿に記載されている所有者と異なっている場合は、その理由を説明しなければなりませんが、次のように記載します。

①売主と登記簿上の所有者は同じだが、住所・氏名が異なっている場合

この場合、不動産の決済(買主への所有権移転の時期)までに、売主の住所・氏名の変更登記が必要となります(実務では、司法書士が事前に売主の確認し、変更登記も決済日同時に行うケースが多いようです)。

売主と登記名義人は同一人ですが、住所変更登記が未了です。所有権移転登記の時期までに、売主の責任と負担において住所変更による登記名義人の表示変更登記を完了していただきます。

売主の表示(住所変更)

上記は登記簿に記載されている住所と現住所が異なっているケースで、よく見られるケースでもあります。

この場合、売主と登記簿上の所有者(登記名義人)が同じ人物(同一人:どういつにん)かどうかを、住民票などにより確認します。複数回、住所移転していて住民票で確認できない場合は、戸籍の附票で確認します。

売主と登記名義人は同一人ですが、住所・氏名の変更登記が未了です。所有権移転の時期までに、売主の責任と負担において住所・氏名変更による登記名義人の表示変更登記を完了していただきます。

売主の表示(改姓)

上記は、売主の結婚などにより名前が変わり、登記簿に記載されている住所・氏名と現住所・現氏名が異なっているケースになります。この場合、売主と登記名義人が同一人であるかどうかは、戸籍謄本などにより確認します。

②相続により、売主と登記簿上の所有者が異なっている場合

登記名義人は被相続人であり、売主は相続人として遺産分割により対象不動産を取得済みです。売主はその責任と負担において所有権移転時期までに相続登記を完了していただきます(別添「遺産分割協議書」および「印鑑証明書」を参照下さい)。

相続により、売主と登記簿上の所有者が異なっている場合があります。相続登記が終わっていれば、売主と登記簿上の所有者は同一人になっているはずですので、これは相続登記がまだ終わっていないケースになります。

売主の表示(相続登記未了)

売主が本当に物件取得しているかどうかは、遺産分割協議書などにより確認します。

③他人物売買により、売主と登記簿上の所有者が異なっている場合

売主ではあるけど、所有権を取得していないという場合は他人物になります。

対象不動産の現所有者は登記名義人であり、売主は同所有者との間で◯年◯月◯日付で売買契約を締結済みです(別添「売買契約書」をご参照下さい)。売主の責任と負担において、所有権移転登記の時期までに、本物件を取得のうえ買主に引き渡していただきます。

このケースは、対象不動産はまだ取得していませんが、売買契約は既に結んでいる場合になります。

例えば、売主が登記簿上の所有者(前売主)と売買契約は結んでいるが、登記簿上の所有者(前売主)に代金を全額支払っていないケースや「第三者のためにする売買契約(通称:さんため)」が該当します。

売主の表示(他人物売買)

売主が登記簿上の所有者(前売主)から本当に物件取得しているかどうかは、売買契約書などにより確認する必要があります

なお、他人物売買のケースでは、すでに登記簿上の所有者(前売主)が対象不動産から立退きを完了している場合であっても、売主と前売主との不動産の決済(所有権移転の時期)までは、前売主の管理下にあるため、重要事項説明書の「第三者による占有」の項目では「有」になることに注意しなければなりません。

不動産屋
読んでもわからない・・・難しい・・・重説どうしたらいいんだ。。。

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この記事の執筆者

坂根 大介
坂根 大介さかね だいすけ

イクラ株式会社代表。はつね司法書士事務所共同代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。
野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。
「証券×不動産(売買)×IT」という強みと、契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、不動産屋社長のためのノートを「イクラちゃんねる」にてわかりやすく発信している。
また、司法書士事務所では、不動産登記の専門家として登記だけでなく、離婚協議書の作成や遺産分割協議書の作成、相続登記、自己破産の申請を数多く行っており、住宅ローンなど金銭的問題・離婚・相続などを中心に法律に関わる不動産売却の相談が年間1000件以上ある。
イクラ株式会社では、売買実績豊富な信頼できる不動産会社だけを集めた「イクラ不動産」と、LINEで売却相談できる来店不要の不動産屋さん「スマホの不動産屋さん」を運営。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。

この記事の監修者

和田 周
和田 周わだ しゅう

株式会社こくえい不動産調査代表。1970年生まれ。日本大学法学部卒業。
自動車関連会社、不動産賃貸会社を経て三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)各店に在籍し、不動産売買仲介業務に従事。
2006年7月 不動産調査のアウトソーシング受託と取引支援を主業務とする「こくえい不動産調査」を設立し、2012年1月「株式会社こくえい不動産調査」設立。
不動産調査方法、不動産売買契約書類作成手法、不動産売買営業手法を解説しており、主な実績としては、
(公社)全日本不動産協会
(公社)全国宅地建物取引業協会
(一社)TRA全国不動産協会
の法定研修や各種研修、その他企業内研修も多数実施。
また、
(公社)全日本不動産協会
(一社)TRA全国不動産協会
の不動産契約書式・不動産重要事項説明書式・制作・監修協力も行う。
著書は『不動産売買契約書類記載マニュアル』『ポケット版不動産調査実務マニュアル〜東京篇〜』『ポケット版不動産調査実務マニュアル〜大阪篇〜』など。
主な資格は、宅地建物取引士、不動産コンサルティング技能登録者、2級FPなど。