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市街地再開発事業とはなにかわかりやすくまとめた

市街地再開発事業とはなにかわかりやすくまとめた

Q:市街地再開発事業(しがいちさいかいはつじぎょう)とはなんですか?

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A:古い市街地を高層化する再開発事業

市街地再開発事業は、再開発というだけあってすでに立ち並んでいる市街地をリニューアルする事業です。市街地再開発事業は、都市再開発法に定める事業です。

都市再開発法は、1969(昭和44)年に制定された法律です。再開発の方法として土地区画法による土地区画整理事業があります。しかし、地価の高い都市の中心市街地には、狭小な敷地に様々な権利者が存在しており、土地の持分を減らす土地区画整理事業を押し進めるのは困難でした。

そこで、都市施設の整備と併せて、建築敷地を集約して中高層のビルやマンションを建設し、権利者が権利を移して入居できるように法的支援する制度として、「防災建築街区促進法」(1961年)と「市街地改造法」(1961年)を制定し、それを後でひとつにまとめたものが「都市再開発法」です。

つまり、市街地再開発事業とは、密集した市街地の一体的・総合的な整備をはかるものであり、細分化された土地を共同利用し、地区を高層ビルや高層マンションに建て替える事業といえます。また、併せて、公園・道路など公共施設等の整備を行います。低層建物に変わって高層建物を立てることにより、床面積が大幅に増加します。権利者である地権者は、再開発前の土地・建物と同じ価値である再開発ビルの床を取得します。

市街地再開発事業が高層化し立体的に利便性を図る事業なのに対して、土地区画整理事業は、バラバラになっている土地を整理して、きれいな区画をした市街地を平面的に作り直すという点で異なりますが、利用されていない土地を有効活用する点で似ており、事業の進め方も似ています。

市街地再開発事業には2種類あり、土地の買収をしない権利変換方式による第1種市街地再開発事業と、買収方式による第2種市街地再開発事業があります。

第1種市街地再開発事業(権利変換方式)

土地区画整理事業と同じ手法により、土地の所有者が組合をつくって行うのが原則です(地方公共団体が事業主となることもあります)。

再開発ビルを建設し、再開発の区域内の土地・建物等の権利者は、再開発事業前のそれらの価値に同等である再開発ビルの床(権利床:けんりしょう)及びそれに対応する土地持分を、事業者から取得します。これを権利変換処分(けんりへんかんしょぶん)といいます。

権利変換を希望しない者は事業者から権利額に相当する金銭等を受け取ることができます。低層の建物から高層の建物を建てることにより、床面積が大幅に増加するため、権利床に加えて余分の床(保留床:ほりゅうしょう)ができ、これを売却することによって事業費にあてる方法が一般的です。

第2種市街地再開発事業(用地買収方式)

第2種市街地再開発事業は、災害発生の危険などで緊急性の高い事業について認められ、個人や組合ではなく、地方公共団体が実施し、比較的短期間に事業を行います。

一般的な公共事業と同じように、再開発区域内の土地や建物を、再開発事業者がいったん買い取って、事業後に入居希望者に権利を再配分する手法をとります(管理処分:かんりしょぶん)。保留床を売却し、事業費をまかなう手法は第1種市街地開発事業と同じです。区域内の土地や建物の権利者のうち希望する者には、買い取る代わりに施設建築物の床を提供します。再開発事業区域が広いと権利者も多くなり、権利変換までに非常に時間がかかることから、事業者に土地収用(買収)の権限を与えているところが第1種市街地再開発事業と異なります。

市街地再開発事業のイメージ

(市街地再開発事業のイメージ:「あなたのまちがここから変わる」参照)

都市再開発法による市街地再開発事業は法定再開発(ほうていさいかいはつ)ともいいます。駅前など都市中心部における再開発事業は市街地再開発事業が多いですが、土地区画整理事業と組み合わさるケースもあります。

都市再開発法について詳しくは「不動産の重要事項説明書における「都市再開発法」とはなにか」をご覧ください。

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市街地再開発事業は、都市再開発法に具体的な内容が定められていますが、大枠としては都市計画法第12条に定める市街地開発事業のひとつです。詳細については以下をご参照ください。

【市街地開発事業について】

不動産用語の「市街地開発事業」とはなにか

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この記事の執筆者

坂根 大介
坂根 大介さかね だいすけ

イクラ株式会社代表。はつね司法書士事務所共同代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。
野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。
「証券×不動産(売買)×IT」という強みと、契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、不動産屋社長のためのノートを「イクラちゃんねる」にてわかりやすく発信している。
また、司法書士事務所では、不動産登記の専門家として登記だけでなく、離婚協議書の作成や遺産分割協議書の作成、相続登記、自己破産の申請を数多く行っており、住宅ローンなど金銭的問題・離婚・相続などを中心に法律に関わる不動産売却の相談が年間1000件以上ある。
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主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。