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市街化区域・市街化調整区域とはなにかわかりやすくまとめた

市街化区域・市街化調整区域とはなにかわかりやすくまとめた

Q:市街化区域(しがいかくいき)とはなんですか?
また、市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)とはなんですか?

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A:調整区域内は一般的に建物の建築が許されていない

不動産調査において、最初に調査すべきなのは、その不動産が市街化区域か市街化調整区域のどちらかにあるかです。市街化調整区域内であれば、一般的に建物の建築は許されていないからです。市街化区域と市街化調整区域については、都市計画法に次のように定められています。

2 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。

3 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

都市計画法第7条

都市計画法の目的は、都市づくりの計画(都市計画)を立て、実現することにあります。その都市計画を定める区域を都市計画区域といいます。

都市計画について具体的に知りたい方は「都市計画法に出てくる都市計画とはなにか」をご覧ください。

都市計画・都市計画事業とはなにかわかりやすくまとめた

2018.01.16

まず、都市計画を定めるエリアを「都市計画区域」に、そしてそれ以外のエリアを「都市計画区域外」として分けます。そうすると日本全国、都市計画区域内の土地か都市計画区域外にわかれることになります。

都市計画区域と都市計画区域外について具体的に知りたい方は「都市計画区域、都市計画区域外、準都市計画区域とはなにか」をご覧ください。

都市計画区域、都市計画区域外、準都市計画区域とはなにか

2018.01.19

この都市計画区域の土地をさらに細かく「市街化区域」「市街化調整区域」に分けます。

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域(既成市街地)、または、今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域(エリア)のことです。市街地とは、人家や商店・ビルなどが立ち並んだにぎやかな土地のことで、農地や森林などが見られません。そして、市街化とは建築物が数多く建築されているイメージになります。

市街化調整区域とは、市街化が進まないよう抑える区域であるため、人が住むためのまちづくりを行う予定のない区域のことです。農地や森林を守ることに重点が置かれ、許可を得た場合を除き、原則として家を建築することができません。ただし、市街化調整区域内でも、幹線道路沿いのガソリンスタンドやコンビニのように、建築可能な特例もあります。

市街化調整区域内の開発行為や建築行為

そもそも土地は、開発許可を受けた土地と、開発行為によらない昔からある一般的な土地とに大きくわけられます。市街化調整区域の場合は、原則として建物の建築は許されていませんが、例外に該当した場合は、開発行為や開発行為によらない土地でも建築行為が可能です。

開発行為と建築行為

市街化調整区域における開発許可についてわかりやすくまとめた

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2018.09.06

市街化調整区域における建築許可についてわかりやすくまとめた

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2018.09.09

市街化区域と市街化調整区域のイメージはこんな感じです。

まず、市街化区域の範囲を限定的に定めて、その区域内の市街化が進んだら、市街化調整区域の一部を市街化区域に入れ、計画的に市街化を進めていきます。日本の全国土の内、市街化区域の面積割合は約4%程度ですが、その約4%に全人口の約70%の人が居住しています。

都市計画区域なのに市街化調整区域?

でも、市街化調整区域は都市計画区域ですよね。街づくりの計画に街づくりを行う予定のない区域っておかしいですよね。ややこしいのですが、大きな都市計画のエリア内(都市計画区域内)に含まれてしまった農地や森林が市街化調整区域にあたるというイメージでOKです。

市街化区域と市街化調整区域に分けることを「区域区分(線引き」と呼びます。線引きの目的は、市街化する範囲を限定することにより、無秩序な市街化を防止するためです。そのため、市街化区域では、必ず用途地域を定めます。

線引き区域と非線引き区域について具体的に知りたい方は「線引き区域、非線引き区域とはなにか」をご覧ください。

線引き区域、非線引き区域とはなにか

2018.01.20

まとめると次のようになります。

①市街化区域:すでに街か10年以内に街にするエリア
②市街化調整区域:街をつくる予定のない農地や森林

市街化区域・市街化調整区域・非線引区域

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この記事の監修者

坂根 大介
坂根 大介さかね だいすけ

イクラ株式会社代表。はつね司法書士事務所共同代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。
野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。
「証券×不動産(売買)×IT」という強みと、契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、不動産屋社長のためのノートを「イクラちゃんねる」にてわかりやすく発信している。
また、司法書士事務所では、不動産登記の専門家として登記だけでなく、離婚協議書の作成や遺産分割協議書の作成、相続登記、自己破産の申請を数多く行っており、住宅ローンなど金銭的問題・離婚・相続などを中心に法律に関わる不動産売却の相談が年間1000件以上ある。
イクラ株式会社では、売買実績豊富な信頼できる不動産会社だけを集めた「イクラ不動産」と、LINEで売却相談できる来店不要の不動産屋さん「スマホの不動産屋さん」を運営。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。