不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

都市再生特別措置法(重要事項説明書)不動産の重要事項説明書の「都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限」において「都市再生特別措置法」という項目があります。

どのような不動産が都市再生特別措置法の対象となり、どのような制限を受けるのでしょうか。

ここでは、不動産の重要事項説明における都市再生特別措置法について説明します。

次の不動産は「都市再生特別措置法」について重要事項説明が必要です。

  • 都市再生緊急整備地域内の都市再生歩行者経路協定区域内
  • 都市再生緊急整備地域内の退避経路協定区域内
  • 都市再生緊急整備地域内の退避施設協定区域内
  • 都市再生緊急整備地域内の管理協定区域内
  • 立地適正化計画区域内の居住誘導区域外
  • 立地適正化計画区域内の都市機能誘導区域外
  • 非常用電気等供給施設協定区域内
  • 個別利用区内
  • 特定用途誘導地区内

都市再生特別措置法とは

都市再生特別措置法(としさいせいとくべつそちほう)は、①都市の国際競争力と防災機能の強化、②コンパクトで賑わいのある街づくり、③住宅団地の再生を柱として、都市機能の高度化と居住環境の向上を図るために、民間事業者を主とする都市再生事業を行うことを目的とし、2002(平成14)年に定められました。

都市再生とは、「近年における急速な情報化、国際化、少子高齢化等の社会経済情勢の変化に対応した、都市機能の高度化および都市の居住環境の向上」と都市再生特別措置法に定義されています。

ここでの高度化の高度(こうど)とは、小さな建物ではなく、より大きな建物を建ててハイレベル(高次元)に土地を利用するという意味です。

都市再生の拠点として、都市開発事業などにより緊急かつ重点的に市街地整備を推進する都市再生緊急整備地域を指定します。その中でも、都市の国際競争力を強化するために、特に重要な地域については特定都市再生緊急整備地域として指定します。

都市再生緊急整備地域内で、都市計画法による地域地区の一つで、都市再生のために高度利用を図る地区が都市再生特別地区(としさいせいとくべつちく)です。都市再生特別地区内では、建築基準に定める容積率などの一般的な規制の適用を受けず、比較的自由な利用ができる特例が受けられます。

都市再生特別地区とはなにかわかりやすくまとめた

都市再生特別地区とはなにかわかりやすくまとめた

2016.03.04

都市再生特別措置法として、特に重要事項説明に関わるのは次の立地適正化計画と居住誘導区域です。

立地適正化計画区域内、居住誘導区域外の場合

2014(平成26)年5月1日に、コンパクトシティー法と呼ばれる改正都市再生特別措置法が施行されました。

今後、地方都市では拡散した市街地で急激な人口減少が見込まれる一方で、大都市では高齢者の急増が見込まれています。その中で、健康で快適な生活や持続可能な都市経営の確保が重要な課題となっていることから、都市全体の構造を見渡しながら、居住者の生活を支えるようコンパクトなまちづくりを推進するため、市町村が立地適正化計画(りっちてきせいかけいかく:住宅及び医療施設、福祉施設、商業施設その他の居住に関連する施設の立地の適正化に関する計画)を立て、居住誘導区域(きょじゅうゆうどうちいき:居住を誘導すべき区域)と都市機能誘導区域(としきのうゆうどうくいき:居住に関連する施設の立地を誘導すべき区域)を定めるものです。

コンパクトシティ(居住誘導区域)とはなにか

コンパクトシティ(居住誘導区域)とはなにか

2018.07.08

都市計画法による地域地区の一つである居住調整地域(きょじゅうちょうせいちいき)は、居住誘導地域の逆で、居住を抑制して市街地の拡散を防ぐ区域で、居住誘導区域以外の場所で定めます都市再生特別措置法第89条)。

居住調整地域内での建築のための開発行為および住宅の新築、住宅への改築または用途変更については、居住調整地域を市街化調整区域とみなして、都市計画法第34条(市街化調整区域における開発許可)および第43条(市街化調整区域における建築許可)の規定を適用します。

また、同じく都市計画法による地域地区の一つである特定用途誘導地区(とくていようとゆうどうちく)は、医療・福祉・商業の施設などを誘導するために、用途制限や容積率を緩和する地区で、都市機能誘導区域内の場所で定めます都市再生特別措置法第109条)。

居住誘導区域外の区域では、住宅建築のための開発行為や住宅の建築行為は、市町村長への届出が必要です。また、立地適正化計画の区域では、立地適正化計画記載の誘導施設建築のための開発行為や同施設の建築行為には、市町村長への届出が必要です。

居住誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された居住誘導区域外において、一定規模以上の住宅等の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第88条

都市再生特別措置法として、他にも重要事項説明に関わるのものがありますが、一般的な不動産売買では利用されないものも多くあります。それらを次にあげておきます。

都市再生歩行者経路協定区域内の場合

こちらは、都市再生緊急整備地域内において、都市再生歩行者経路協定が定められた場合です。

都市再生歩行者経路協定とは、快適な公共空間を実現するための歩行者ネットワーク(歩行者デッキ・地下歩道・歩行者専用通路等)の整備または管理に関する協定で、例えば管理費用の分担や清掃・防犯活動、ベンチ、植栽、エスカレーター等の設置・管理等を定めることができます。

都市再生歩行者経路協定区域内の土地所有者は、その協定に定められた都市再生歩行者経路の整備、または管理に関する基準に従って経路の整備、または管理を行うことが求められ、整備に係る実質的な費用負担や協定に違反した場合は違約金が課されることがあります。また承継効(しょうけいこう:協定締結後に新たに所有者になった者にもその効力が承継され及ぶこと)があります。

都市再生歩行者経路協定とその効力

都市再生緊急整備地域内の一団の土地の所有者及び建築物その他の工作物の所有を目的とする地上権または賃借権を有する者は、その全員の合意により、その地域内における都市開発事業の施行に関連して必要となる歩行者の移動上の利便性と安全性の向上のための経路の整備または管理に関する協定(都市再生歩行者経路協定)を締結することができる。

都市再生特別措置法第45条の2

この都市再生歩行者経路協定は、市町村長の認可の公告があった後にその協定区域内の土地の所有者等となった者に対しても、その効力が及ぶ。

都市再生特別措置法第45条の7

退避経路協定・退避施設協定・管理協定区域内の場合

2012(平成24)年7月1日に施行された改正都市再生特別措置法は、東日本大震災の発生や将来的に首都直下地震が発生する確率が比較的高いことを考慮して、都市再生緊急整備地域において滞在者等の安全を確保する趣旨で改正されました。

なかでも、都市再生緊急整備地域において大規模地震が生じた際の避難経路(退避経路協定)や避難施設(退避施設協定)、各種物資の備蓄をする備蓄倉庫(管理協定)について協定を締結し、整備または管理することが出来る旨が定められ、承継効があります。

協定区域内の土地所有者には、協定に定められた内容に従って退避経路等の整備や管理を行うことが求められ、整備にかかる実質的な費用負担や協定に違反した場合の違約金の制裁も定められています。

退避経路協定

都市再生緊急整備地域において大規模地震が生じた場合、多数の滞在者等が安全に退避できる経路について、土地所有者等がその全員の合意により、整備または管理をするための事項を定めた協定

退避施設協定

都市再生緊急整備地域において大規模地震が生じた場合、多数の滞在者等が安全を確保できるオフィスビル等の退避スペースについて、土地所有者等がその全員の合意により、整備または管理をするための事項を定めた協定

管理協定

都市再生緊急整備地域において大規模地震が生じた場合、多数の滞在者等の安全を確保するために必要な食糧等の物資提供をするために、これらを備蓄する備蓄倉庫について、地方公共団体が権利者に代わって管理を行うことを定めた協定

退避経路協定の効力

退避経路協定は、公告後に協定区域内の土地所有者等となった者に対しても、その効力がある。

都市再生特別措置法第45条の13の3項

退避施設協定の効力

退避施設協定は、公告後に協定区域内の土地所有者等となった者に対しても、その効力がある。

都市再生特別措置法第45条の14の3項

管理協定の効力

管理協定は、公告後に協定施設の備蓄倉庫所有者等となった者に対しても、その効力がある。

都市再生特別措置法第45条の20

エネルギー供給協定制度と個別利用区制度

さらに2016(平成28)年9月1日に施行された改正都市再生特別措置法でも、新たに重要事項説明しなければならない内容が加えられました。

大規模災害に対応する環境整備として、災害時にエリア内のビルにエネルギーを継続して供給するためのビル所有者とビル供給施設(発電機、ボイラー、電力線、熱導管等)の所有者による協定制度(非常用電気供給施設協定)についてです。

こちらは、エネルギーを供給する区域と施設の位置、施設及びその属する施設の構造に関する基準、施設の規模や整備、施設の原則撤去禁止や災害時の優先供給などの管理に関する事項、協定の有効期間と協定に違反した場合の措置についてです。この協定にも、土地所有者が変わって新たに所有者になった者にも協定の効力が及ぶ承継効があります。

また、既存の建築物を建て壊すこと(除却:じょきゃく)を基本とする市街地開発事業において、既存建築物の有効活用を図るため、一定の既存建築物をそのままにして置く(在置:ざいち)または移転することができる区域である個別利用区(こべつりようく)を定めることができます。

個別利用区

今まで再開発といっても、既存建築物や空き地が散らばっているため簡単にはいかず、既存建築物を残しながら再開発事業を実施するためには、関係権利者全員の同意を得る必要がありましたが、個別利用区制度により、関係者全員の同意によることなく、有用な既存建物を残しつつ、散らばっている低未利用地を集約して有効活用することが可能となりました。(国土交通省HP:市街地再開発事業における個別利用区制度等運用マニュアル

まとめ

調査した結果、売買の対象となる不動産が、都市再生緊急整備地域内の都市再生歩行者経路協定・退避経路協定・退避施設協定・管理協定区域内、また立地適正化計画区域内、居住誘導区域外、非常用電気等供給施設協定区域内、個別利用区内、特定用途誘導地区内に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「都市再生特別措置法」の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。

都市再生緊急整備地域内かどうかについては内閣府のHPを、また自治体が、立地適正化計画を作成しているかについては国土交通省のHPを調べます。

都市再生特別地区・居住調整区域・特定用途誘導地区は、都市計画法で定める「地域地区」の一つです。地域地区とは、都市計画区域内の土地を、どのような用途に利用すべきか、どの程度利用すべきかなどを定めて21種類に分類したものです。

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2018.01.22