2017年の基準地価の動きは?日銀の金融緩和が終わると不動産は下落する

2017年の基準地価の動きは?

9月19日に国土交通省から2017年の基準地価(7月1日時点)が発表された。

「公示地価」との違いは?「基準地価」についてわかりやすくまとめた

「公示地価」との違いは?「基準地価」についてわかりやすくまとめた

2017.04.03

全国の商業地が前年比0.5%上がり、2年連続で上昇した。訪日客の増加で店舗やホテル用の土地が上がり、都市部では再開発がけん引役となった。全国で最も地価が高かったのは、東京・銀座2丁目のダンヒルが入っている「明治屋銀座ビル」で、1㎡あたり3890万円と1991年の3800万円を上回った。銀座周辺はオフィスの需要も底堅く、東京五輪を見すえた再開発が進む。

全体を見渡すと、三大都市圏から地方都市、特に地方の政令指定都市の商業地が上昇した。その中でも福岡、広島、仙台、札幌の4市の上昇率は7.9%で、全国の0.5%、三大都市圏の3.5%を大きく上回った。この4市には共通点があり、いずれも訪日客の増加でホテルの建設が進み、日銀の大規模緩和マネーの受け皿となって再開発が加速している。工業地も、アマゾンなどネット通販市場の拡大が続き、物流施設の増加を背景に26年ぶりのプラスとなった。特に、利便性の高い高速道路沿線は用地取得の競争が激しいことから、交通至便なインターチェンジ(IC)付近の地価上昇が目立ち、工業地の上昇率トップは圏央道のICがある茨城県五霞町だった。

商業地や工業地が上がる一方、全国の住宅地は、26年連続の下落となる前年比0.6%のマイナスだった。東京圏や名古屋圏が0.6%のプラスだったが、大阪圏は0.0%と横ばい。地方圏も中核4市が2.8%上がったのに対し、それ以外の地方は1.1%のマイナスだった。マイナス幅が小さくなっているため、国土交通省は「実需で上がる好ましい姿」とし、緩やかな景気回復が地価を押し上げたとみているが、全国1万4656地点のうち、6割弱が下落しており、都市部と地方の二極化は解消していない。

都市部でも地方でも、利便性の高い都心部に人が集まり、郊外は見捨てられる二極化が起こっている。そもそも商業地は、その街の中心エリアにあり、そこに建っているタワーマンションに人気が続くのもこの理由からだ。

日本は人口減少・少子高齢化社会であり、人が増えない中で、地価が上昇し続けるというのは現実的ではない。東京のように一極集中が高まり、未だ人口が増え続けているエリアの地価が上昇し続けるのはわかるが、それ以外で上昇が目立つのは、消費人口(外国人)が増えるインバウンド需要と日銀の大規模緩和マネーに支えられているところが多い。

アメリカでは、すでに大規模緩和マネーの解消に動き始め、欧州もそれに続こうとしている。日本だけ大規模緩和の出口戦略に遅れている状況だが、市中に出回った大量のマネーは、少しでも利回りを求め不動産に流れ込んでいる。しかし、その動きも限界に来ているようだ。

地価上昇 潜む危うさ(上) 人口減で進む二極化

2017年の基準地価は商業地が2年連続で上がった。景気回復の流れに東京五輪前の再開発需要も加わって数字の上では底入れした。だが人口減少という構造問題が大きく横たわり、住宅地の動向が映す未来図に明るさは乏しい。まだら模様の地価動向を点検した。

札幌市から南西に2時間ほど車を走らせると、羊蹄山の麓に近代的なコンドミニアムが立ち並ぶ。建設中の現場も多い。全国の住宅地で17年の上昇率トップの北海道倶知安町。スキー場を目当てに海外から利用者が集まり、別荘地としての需要が高まる。地価は前年比28.6%上がった。

かたや札幌市から北東に1時間ほどの美唄市。人口2万2千人あまりで高齢化率は4割を超える。空き家率は約20%。住宅地は前年比12.1%下落、全国で最もマイナス幅が大きい。

かつて炭鉱で栄えたこの街からは今、学舎(まなびや)も消える。専修大学北海道短期大学は4月、廃校を決めた。半世紀の歴史が終わる。

日銀の金融緩和であふれたマネーは確かに地方にも流れこむ。それでも届かない所には届かない。半ば残酷な限界線は存在する。

秋田県は今年も、住宅地、商業地の平均下落率が全国で最も大きかった。秋田市中心部では商業地で16年ぶりにプラス地点も現れたが、全国最大の人口減少率という構造問題から抜け出す術は容易には見当たらない。不動産鑑定士、千田幸紀氏は話す。「上がったのは開発や区画整理があった場所。この県内でも二極化が進んでいる」

少子化が進み人口が減り地価を下げる。この波は再開発による地価上昇の圧力よりなお強い。足をのばせば都市部でも同じような例が潜む。

名古屋市では商業地が5.3%上昇。名古屋駅周辺ではリニア中央新幹線の開業を見越し再開発ラッシュに沸く。新たなオフィスや商業ビルが相次ぎ誕生。今後も名古屋鉄道や三井不動産による大型開発も控える。

対照的に南部の港区は2%下落。市内で唯一のマイナスだ。港に近い同区は、11年の東日本大震災以降、液状化などへの懸念から人口流出が止まらない。高齢化が進む愛知県南知多町などに交じり、県内5番目の下落幅の地点もあった。

空き家の脅威は都市部にも忍び寄る。野村総合研究所の試算では、13年に14%だった全国の空き家率は33年に30%を超える。国土交通省幹部は「空き家が多い地域ほど地価が下がる」と話す。現実に東京都足立区も15年の戸建て住宅調査で2%強の2353棟が空き家と分かった。隣の荒川区も2%強の971棟の空き家がすでにある。

国交省は対策として、自治体に売買や撤去を円滑に進める仲介機能を持たせる考えだ。もっとも区画整理は相当な時間がかかり、財政上の縛りもあって都市機能を中心部に集約するコンパクトシティー構想も遅々として進まない。局所的な再開発や政策対応で地価底入れが見えても、底上げへの道のりは見えない。

(2017年9月21日日本経済新聞朝刊5面抜粋)

地価上昇 潜む危うさ(下) 不動産投資 迫る天井

「買える物件が見つからない」。東京都内に拠点を置く不動産投資信託(REIT)の運用会社の幹部は話す。REITに組み入れる物件は主に入札で競り落としていくが、今年に入り応札を見送ることが多くなった。想定以上に物件価格が高すぎるためだ。

2017年の基準地価は商業地が全国ベースで前年比0.5%上がり、東京・銀座2丁目の価格はバブル期をしのぐ。日銀の大規模金融緩和であふれたマネーは地価を押し上げ、本来ならREITにとっても追い風になる。だがいま感じるのは「上がりすぎの弊害」だ。

不動産サービス大手のCBRE(東京・千代田)によると、東京・大手町のオフィスビルの想定利回りは7月時点で3.55%まで低下。03年の調査開始以来の最低水準にある。満足のいく利回りは確保できず、管理しやすい大型物件だけで採算はとれない。東急リアル・エステート投資法人の柏崎和義社長は「小規模物件まで探す範囲を広げなければ、物件取得が難しい」と語る。

大和証券の試算では、国内の上場REITによる17年4~9月の購入総額は、今月15日時点で4432億円にとどまる。16年の同じ時期と比べ半分になった。

ブームは一巡した――。関係者が口をそろえるのは、REITだけでなく、賃貸アパート経営向けの融資も同じだ。

建設会社幹部が「顧客の警戒感が強い」と話すように、アパートローンは急速に陰る。アパートを建てれば更地のときより評価額が下がる。相続税対策をうたい文句に都市・地方の地主に営業をかけてきたが、もはや供給過剰。空室も目立つ。「収益が思うように上がらないリスクが意識され、売る側も買う側もみな二の足を踏んでいる」。

国土交通省によると、7月の貸家の着工戸数は前年同月比3.7%減と、2カ月連続で前年割れ。4~6月の金融機関による個人向けアパートローンの新規貸出額も前年同期比15%減った。地価がいくらか上がっただけでは、投資妙味は増さない。

国内で吸収しきれなくなった投資マネー。次なる目線は海外に向く。三菱地所は6月、アジア・オーストラリア地域のオフィスビルや商業施設に投資する不動産ファンドの運用を開始した。「運用難に悩む国内の生命保険や年金基金などに対し、海外不動産投資という選択肢を提供する」と有森鉄治専務は語る。

ラサール不動産投資顧問の高野靖央チーフストラテジストは「日本の不動産価格の上昇は終わりに近づいている」と警告する。日本不動産研究所(東京・港)がこの春に実施した投資家調査でも7割近くが「ピークに達している」と回答した。東京五輪が3年後に迫るが、すでに地価と不動産投資の世界では、「上値」と「天井」がちらついている。

(2017年9月22日日本経済新聞朝刊5面抜粋)

一方、インバウンド(訪日外国人)は絶好調だ。訪日客は9月15日時点で、前年よりも45日早く2000万人を突破した。このままいくと年間3000万人弱にのぼるとみられる。政府も、東京五輪の2020年に4000万人の誘致を目指しており、積極的に支援している。

好調な商業地における全国の基準地価上昇率トップは、訪日外国人に人気の伏見稲荷大社に近い京都市伏見区深草稲荷御前町89番にある「宇野自転車商会」の29.6%だった。全国の上昇率上位10地点のうち5地点が京都で、インバウンド需要を見込んだ飲食店や土産店の出店が進み、三井不動産が祇園地区周辺に高価格帯ホテルを開業するなど、活発な観光需要が寄与している。

都道府県別でも、商業地の平均上昇率1位は京都府の5.7%だが、2位も同じくインバウンドに沸く大阪府の5.0%だった(大阪府は2015年、2016年の2年連続1位で、5年連続上昇中)。全国の基準地価上昇率第2位も、ミナミの大阪市中央区宗右衛門町の商業施設「クリサス心斎橋」で、上昇率が29.1%だった。

クリサス心斎橋

大阪府の地価はキタ(梅田)のJR大阪駅前にある「グランフロント大阪南館」が1㎡1460万円と最高だが、クリサス心斎橋(1420万円)との差は16年の220万円から40万円に縮まり、ほぼ差なくなった。このままミナミがキタを上回るのではないかと注目されている。2017年の公示地価では、全国の地価上昇率TOP5は全て大阪が独占したが、その中でもミナミの躍進が話題となったのは記憶に新しい。

ミナミの帝王完全復活!全国の地価上昇率TOP5はすべて大阪が独占!

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2017.04.01

点検 近畿地価(上) 好立地 異業種交え争奪戦

京都を代表する花街の先斗町(京都市中京区)。風情ある飲食店が軒を連ねる中、客室単価10万円近い高級宿泊施設の整備が進む。京都や滋賀のグルメ情報誌を発行するリーフ・パブリケーションズ(京都市)が年内に開業する予定だ。

イタリア料理店が入っていた木造建物を買い取り改装する。伝統的な街並みにあり、鴨川にせり出す納涼床を夏に出すなど高級感を演出し富裕層を呼び込む。投資額は土地代を含め約3億円だが「収益は上がる」と中西真也社長は自信を示す。

先斗町から鴨川を挟んで徒歩数分の祇園(東山区)では、埼玉県に本社を置くカタログ通販大手のベルーナが客室105室のホテルを7月に開業した。宿泊客の半数は外国人で「稼働率9割の目標はおおむね達成できている」(ベルーナ)。

その向かい側では約200㎡の敷地に他のホテルの建設が進む。18日、祇園に泊まったスイス人の25歳男性技師は「ホテルのサービス、価格、立地などすべて良かった」と満足げだった。

商業地の上昇率で全国1位となった京都。市内のホテルは8~9割の稼働率が続き、異業種による宿泊施設の建設が進む。沿線の人口減に備えた域外の電鉄会社による「乗り入れ」も活発だ。

小田急電鉄は土地代を含め約50億円を投じ、2016年に下京区の代々木ゼミナール校舎跡などを改装してホテルを開いた。京王電鉄は18年秋、下京区の烏丸通沿いに約300室のホテルを開業する。同社が京都にホテルを開くのは初めて。

西日本鉄道は4月、中京区の鴨川沿いに約200室のホテルを開いた。「(京都は)年間を通して宿泊客が多く出店の価値はある」と期待する。

地価を押し上げる域外や異業種企業の進出。上昇率全国2位の大阪では中心部のほか周辺部でも開発が進み、上昇地点が面として広がってきた。

日雇い労働者も多いあいりん地区に近い大阪市のJR新今宮駅(浪速区)。長い間塩漬け状態だった北側の市有地約1万4千㎡の買い手に3月、星野リゾートが名乗りを上げた。22年に600室のホテルを開く。

星野佳路代表は関西国際空港と鉄道で約40分というアクセスに加え「ディープな大阪を体験できる」点を評価する。新今宮について「過小評価されており(取得額の)18億円はリーズナブル」と言い切る。ホテル予定地近くで貸しアパートを管理する30代女性は「高級ホテルが本当に建つんかなと疑う住民も多いが、飲食店は客が増えると期待している」と語る。

地価を左右するプレーヤーはホテルだけではない。かつてヤマハ楽器店があったミナミの心斎橋筋で東急不動産が年内にも完成させる商業ビルにはサンドラッグが心斎橋で3店目の新店を出す。周辺にコクミンドラッグ、ツルハドラッグがひしめく激戦区だが、外国人客を狙ったドラッグストアの出店競争は続く。

商業地の地価上昇に死角はないか。不動産鑑定士の松永明氏は「5年続いた上昇が崩れる兆しは見えない」と話す。

一方、不動産サービス会社、CBREの橋川剛部長は「ホテル開発業者は1年前までコインパーキングのような土地も買っていたが足元は減った」と語る。地価高騰で以前ほど高い収益性が見込めず、様子見ムードが出てきたとの声もある。

不動産鑑定士の真里谷和美氏は「グランフロント大阪の上昇率が縮小したように高価格の地点は天井感がある」と話す。

(2017年9月20日日本経済新聞朝刊関西経済35面抜粋)

点検 近畿地価(下) オフィス 続く供給不足

梅田1丁目1番地計画「事業拡大のため、来年にオフィスを拡張したいが、良い物件がなく困っている」。大阪・梅田の大型複合施設「グランフロント大阪」に本社を構える新興IT(情報技術)企業の幹部は嘆く。増床するにも同じ階に空きがなく「1丁目1番地計画が早く完成しないものか」とこぼす。

同計画はJR大阪駅の南側、阪神電気鉄道と阪急電鉄の系列百貨店を一体開発する構想だ。38階建てのうち11階より上は賃貸オフィスで床面積は計14万㎡を超す。だが開業予定は5年先の2022年。一等地で優良物件がほとんど供給されない事態は当面続く。

大阪中心部ではオフィスの供給不足が深刻だ。不動産仲介の三鬼商事によると8月の大阪ビジネス地区の空室率はバブル期の1991年以来となる4%割れ。逼迫感の基準とされる5%を大幅に下回る。3.3㎡当たり平均募集賃料は1万1176円と昨年12月を底に緩やかに上昇。「来春の更新時期に向けて賃料改定の交渉に入った」とするオーナーもある。

ビジネス街では13年に「グランフロント大阪」(約15万2千㎡)、15年に「新ダイビル」(約4万2千㎡)が開業したが、16年は3万3千㎡以上の新規開業がゼロ。規模と耐震性を備えた新築物件は企業の争奪戦となりがちだ。今年4月開業した「中之島フェスティバルタワー・ウエスト」(約6万4千㎡)は帝人やキヤノンマーケティングが入居し、ほぼ満室となった。

オフィスビルをタワーマンションやホテルに建て替える流れが広がったことが背景にある。

アパレル大手のイトキンは大阪市の本町にある旧本社ビルを東急不動産に売却した。東急不はマンションとホテルで構成する複合施設を19年度中にも完成させる。イトキンは大阪から東京への本社機能移転を進める。JR九州は帝人から購入した大阪市中央区の旧本社ビルをタワーマンションに建て替える。

不動産経済研究所の笹原雪恵氏は「売却して投資を回収できるマンションの事業性が不動産業者を引き付けた」と語る。都心回帰でマンション需要はこれまで堅調に推移してきた。東急不が大阪・中津に建設する50階建て653室の「ブランズタワー梅田North」は第1期販売分の約300戸の約8割が売れた。

神戸の三宮でもマンション建設に押されてオフィスの新規供給は少ない。不動産鑑定士の多田敏章氏は「オフィス需要が高まっているとは感じられない」と話すが、空室率は改善傾向にある。

マンション市場も先行きは不透明だ。大阪市の不動産コンサルティング会社社長は「現在供給されているマンションは2~3割地価が安かった3年ほど前に買った土地にある。今の地価では(開発は)厳しいはず」と語る。地価のけん引役となったホテルも天災が生じれば投資にブレーキがかかるリスクはある。

オフィス供給が減れば企業の東京移転に拍車がかかり、耐震性の向上などにもマイナスとなりかねない。新しい産業・サービスを含めた幅広い企業の実需を呼び込んでこそ、安定した地価回復の道筋が見えてくる。

(2017年9月21日日本経済新聞朝刊関西経済35面抜粋)

とはいえ、好調な商業地とは対照的で、住宅地は人口減などが響き、大阪府以外の府県が下落した。大阪も4年連続で横ばいで、大阪市北区や福島区が上昇する一方、堺市を除く府南部と府東部は下落傾向だ。

とどのつまり、日本の人口減少が止まらない中、日銀の大規模金融緩和が終われば、全体的な不動産上昇も終焉を迎えるだろう。そもそも、大規模金融緩和による円安は、訪日外国人の増加に大きな助けとなっているのだ。

日銀は現在、イールドカーブ(長短金利操作)政策を取っており、物価上昇率2%を達成できるまでは金融緩和を続ける方針(オーバーシュート型コミットメント)としている。しかし、その2%はいつまでも達成されない状況だ。

米国や欧州が金融政策の正常化を進める中、くしくも来年、2018年4月に黒田東彦・日銀総裁は任期を迎える。衆議院選挙が近づいている中、結果によっては、安倍首相も2018年9月の自民党総裁選で「連続3期9年」が危うくなる。アベノミクスを掲げる安倍政権の後ろ盾がなくなった場合、世界の金融緩和縮小の潮流も相まって、大規模金融政策の方向性が変わるかもしれない。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。