地上権についてわかりやすくまとめた

法務局への不動産調査

不動産を調査する際には、登記事項証明書登記簿謄本)を取得する。

取得したところ、「地上権設定」と記載されていた。

地上権とはなんだろうか。

ここではわかりにくい地上権と賃借権の違い、地上権と地役権の違いについて説明する。

 

地上権とは?地上権と賃借権の違いについて

他人の土地を借りて、その上に建築物などを造る権利で、賃借料の定めなく自由譲渡でき、地主の承諾は不要だ。

地上権・(土地)賃借権の両方を建物を所有するために土地を借りる借地権という括りに入っているが、下記の表の通り大きな違いがある。一般に借地権と言ったら「賃借権」のほうを指し、実際に流通している借地権の大多数も賃借権だ。地上権は「地上権」と特に分けられて話されることが多い。

地上権と賃借権の違い借地権とはなにか?借地権かどうかどうしたらわかるの?

賃借権は、地主から土地を借りて、建物を建てて使用しているのが一般的で、当然地代(=借りている土地代金)を支払う。この賃借権は、土地を借りて使う権利のため、必要なくなったときなどその権利を譲渡するときには地主の承諾が必要になる。その際は、慣例として承諾料が発生する。また賃借権(借地権)は本来、その土地の使用目的が終わったときには、地主に土地を返すことが前提なので、建物の建替えやリフォーム・増改築など、建物の耐用年数を延ばすような行為も地主の承諾が必要になる。また、当然ではあるが、借りている土地自体を転貸するときも地主の承諾が必要だ。

それに対して地上権は上記のような承諾の必要がない。なぜなら地上権が物権だからだ。物権とは、そのモノ自体に対する絶対的な権利であり、所有権と同じような権利だ。つまり地上権とは、土地所有者の所有権は存続しているものの、その土地上の地上部分(地下や空中を含む)についての権利を取得したと解釈できる。

例えば、地上に普通に家が建っていても、その地下にトンネルで地下鉄が走っている場合は、地下部分についての「地上権」が設定されている。この場合鉄道事業者は、家を建てている所有者(土地の所有者・地主)の承諾なく、トンネルの補修などができる。またトンネル・線路(=地上権)をまるごと譲渡することも自由にできる。つまり、地上権者(地上権を設定した者)である鉄道事業者は、その土地の地下部分の当該部分に限っては、所有権を持っているのとほとんど変わらない。ただし、土地を所有しているわけではないので、原則として土地所有者に対し地代が支払われる(下記のように支払われないこともある)。

地上権設定登記

地代である地上権設定料は一般的な借地権の賃借料と異なり、月払いや一年ごとの更新ではなく、地上権設定時に契約書を作成し一括で支払うのが一般的だ。地上権料は、その土地の売買相場の2~7割程度で、土地ごとによって大きく異なる。これは、その土地が自由に使えなくなる制約を受ける度合い(阻害率)はトンネルの深さや構造、その土地の建蔽率・容積率などで個々に異なるため、地上権料の割合も土地ごとに大きく変わるのだ。

地価の高い大都市圏で地下鉄などを建設しようとすると、莫大な地上権料が必要になるため、地下鉄や高速道路は原則公道の下しか通せず、様々な弊害を生み出していた。この問題を解決するため、2001(平成13)年に大深度法が施行された。大深度法は、地下40m以深の空間(大深度地下)には地上の所有権が及ばず、公共のために使用できるというものだ。これにより、土地所有者に地上権料を支払うことなく地下にトンネルを掘ることが可能になった。

大深度法

リニア中央新幹線は大都市圏内において大深度地下を利用する予定だ。上記の品川駅も大深度に建設予定となっている。ただし、現在の東京の一部の地下鉄など大深度法の施行前に計画・建設された地下鉄や道路には、同法がさかのぼって適用されないため、同法施行前に設定された地上権はたとえ40mより深い所をトンネルが通っていても存続する。

このように、現実には地上権は非常に特殊で、住宅売買等では滅多になく、賃借権が一般的なため、借地権といえば賃借権のことを指すことが多い。

 

地上権と地役権の違いについて

地上権は、上述した通り建物や工作物を所有するために設定される権利なのに対して、地役権は他の土地の便益を確保するために設定される権利だ。例えば土地が、道路に直接接していなくて(袋地)、他人の土地を通らないと道路に出れないとき、この土地のために他人の土地に設定されるのが地役権だ。この場合、別に工作物などを所有しないので、地上権は設定できない。

このように地役権は、「自分の土地を利用するためには、他人の土地を借りて利用しなければならない」というケースに設定される。同じような例だが、自分の田んぼで農業を行うために、他人が所有している土地を通過しなければ、用水路から自分の田んぼに水を引くことが出来ないという場合には、用水路から自分の田んぼへの通り道となる土地を所有している人と交渉して、そこに水路を設けるためにその人の土地を利用できる権利を獲得しなければならない。このように、自分の土地を利用するために、他人の土地の一部を利用させてもらうための権利のことを地役権と呼んでいるのだ。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。