地上権についてわかりやすくまとめた

地上権についてわかりやすくまとめた

Q:地上権とはなんですか?

A:他人の土地を使用する権利

物件調査で、登記事項証明書登記簿謄本)を取得すると、「地上権設定」と記載されていることがあります。

地上権とは、建物や工作物、竹木(ちくぼく:樹木や竹)を所有するために、他人の土地を使用する権利のことです。

建物を建てる目的で、他人の土地を使用する権利を借地権と呼びますが、地上権は借地権の1つです。借地権は、賃借権と地上権をまとめて総称した呼び方のため、こんがらがって非常にわかりにくいです。地上権を知るためには、賃借権との違いについて知らなくてはなりません。

地上権と賃借権の違い

一般的に「借地権」とは「賃借権」を指します。賃借権は、土地賃借権とも呼ばれます。実際に流通している借地権のほとんどすべてが賃借権で、地上権はほとんどありません。そのため、地上権については、「地上権」と特に分けて話されます。

地上権・賃借権ともに借地権の1つですが、大きな違いがあります。地上権のポイントとして、登記の義務があること賃借料の定めがないこと自由譲渡が可能で地主の承諾は不要なこと抵当権が設定できることがあげられます。

わかりやすく説明すると、まず、登記の義務があるので登記簿に地上権設定という記載が見つければ、地上権が設定されている物件とすぐにわかります。また、地代(借りている土地代金)はかかる場合が多いですが、特に定めがないので無償のケースもあります。あと、地主の承諾を得ずとも勝手に売買ができ、地上権が設定された土地を含む建物自体が価値とみなされ、抵当権が設定できることです。

こちらは、地上権と賃借権の違いをまとめたものになります。

地上権と賃借権の違い賃借権も、地主から土地を借りて建物を建てて使用していますが、地代を支払うのが普通です。賃借権付きの建物を売買するときは、地主の承諾が必要になります。その際、承諾料が発生することがあります。

また、賃借権は、その土地の使用目的が終わったときは、地主に土地を返すことが前提となっているため、建物の建替えやリフォーム、増改築など、建物の耐用年数を延ばすような行為も地主の承諾が必要になりますが。また、借りている土地を違う誰かに転貸するときも承諾が必要です。

一方、地上権は物権のため、承諾の必要がありません。物権とは、そのモノ自体に対する絶対的な権利であり、所有権と同じような権利のことです。つまり、地上権は、地主である土地所有者の所有権は存続しているものの、その土地上の地上部分(地下や空中を含む)についての権利と解釈できます。

地上権の例

土地の利用方法は、土地の上に建物を建てるだけではなく、地下鉄などの地下部分だけや、高架鉄道や高速道路などの空中部分だけなど立体的な利用が進み、「部分的に利用する権利」のニーズが出ました。

例えば、地上に家が建っていても、その地下にトンネルで地下鉄が走っている場合は、地下部分についての「地上権」が設定されています。現在、一般的にみられる地上権は、このような「地下または空中の一定範囲を区分して地上権を設定する」区分地上権がほとんどです。

鉄道事業者は、土地の所有者(地主)の承諾なく、トンネルの補修などができます。また、トンネル・線路をまるごと譲渡することも自由にできます。地上権者(地上権を設定した者)である鉄道事業者は、その土地の一定範囲の地下部分に限っては、所有権を持っているのとほとんど変わりません。

地上権設定登記

ただし、土地を所有しているわけではありませんので、原則として土地所有者に対し地代(地上権設定料・地上権料)が支払われます(上記のように支払われないこともあります)。

地上権設定料は、賃借権の賃借料と異なり、月払いや1年ごとの更新ではなく、地上権設定時に契約書を作成し、一括で支払うのが一般的です。地上権設定料は、その土地の売買相場の2~7割程度と幅が大きく、土地ごとによって大きく異なります。これは、地価やその土地が自由に使えなくなる制約を受ける度合い(阻害率)で変わるためで、場所、トンネルの深さや構造などで個々に異なるからです。

大深度法とは

地価の高い大都市圏で地下鉄などを建設しようとすると、莫大な地上権設定料が必要になるため、地下鉄や高速道路は公道の下しか通せず、様々な弊害を生み出していました。

この問題を解決するため、2001(平成13)年に大深度法(だいしんどほう)が施行されました。大深度法は、地下40m以深の空間(大深度地下:だいしんどちか)には地上の所有権が及ばず、公共のために使用できるというものです。これにより、大深度地下であれば、土地所有者に地上権設定料を支払うことなく地下にトンネルを掘ることが可能になりました。

大深度法

リニア中央新幹線は大都市圏内において大深度地下を利用する予定となっており、品川駅も大深度に建設予定となっています。ただし、現在の東京の一部の地下鉄など、大深度法の施行前に計画・建設された地下鉄や道路には、同法がさかのぼって適用されません。そのため、大深度法施行前に設定された地上権は、たとえ40mより深い所をトンネルが通っていても地上権が存続します。

大深度地下使用法を適用した事例:国土交通省HPより)