投資用不動産(収益物件)の査定方法「収益還元法」についてわかりやすく説明する

投資用不動産(収益物件)価格の正しい計算方法についてわかりやすく説明する

不動産を売却する際は、査定してもらいますよね。

査定金額を出す方法として大きく3つの方法があります。

ここでは、賃貸など投資用不動産(収益物件)の査定価格を出すときに多く使われる「収益還元法」についてわかりやすく説明します。

 

収益還元法

収益還元法とは、物件自体が将来どれぐらいの稼ぎ出せるのか、収益力に基づいて不動産の価格を求める方法です。当然ですが、その物件の収益力が高ければ物件価格も高くなり、収益力が低ければ物件価格も安くなります。住むための不動産、居住用不動産は稼ぐ力は求められませんので、この方法はアパートや賃貸マンションなど投資用不動産(収益物件)を査定する際に利用されることが多いです。

収益還元法以外、他にも以下のような査定価格を出す方法があります。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、売却する不動産と条件が近い不動産(同じマンションならより良い)の過去の成約事例をいくつか選択し、平均坪単価をベースに間取り・方角・現状・角部屋などと経済状況等外的要因を考慮の上、査定価格を出す方法です。居住用不動産の査定方法として多く利用されます。

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原価法

原価法とは、今ある不動産と同じ建物をもう一度建てたときにいくら掛かるのかを計算(=再調達原価)し、建物が老朽化していたり設備が劣化している場合にはその分だけ評価額から差し引く(=減価修正)ことで、査定価格を出す方法です。土地付き建物の評価額を出す際には有効な計算方法と言われています。

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収益還元法には、直接還元法とDCF法の2つがあります。

 

直接還元法

直接還元法とは、不動産から発生した1年間の収益を、その不動産から得られることが妥当な還元利回り(投資の利回り)で割り戻して不動産の価値を出す方法です。

例えば、毎月10万円の賃料が入る1,000万円のマンションを購入したとしましょう。この場合、10万円×12ヶ月で年間の収益は120万円です。つまり、利回りは12%になります。これは表面利回りです。

利回りの求め方

厳密にいうと、年間家賃収入からかかった費用を差し引いて求めなければなりません。賃貸経営のためには固定資産税や管理会社に支払う管理費用や修繕費、火災保険料、銀行の金利などさまざまな費用がかかりますので、これを引いたものが実際の利益(純利益)になります。

直接還元法は、逆に利回りから不動産価格を出す方法になります。

直接還元法の求め方

還元利回りは、一般的に周辺地域における類似した物件の利回りを参考にして求めますが、直接還元法において還元利回りの設定が最も重要なポイントになります。

しかし、還元利回りを正確に出すことは難しいため、下記のサイトでエリア毎に想定利回りが記載してあるので、還元利回りの代わりに想定利回りを使用して参考の不動産価格を出します。

HOME'S賃貸経営

例えば、以下(大阪市北区)であれば想定利回りが6.4%と書かれています。

直接還元法の求め方2

例えば、年間家賃収入120万円の物件であれば、120万円÷6.4×100で1,875万円になります。もし、経費で20万円かかるのであれば純利益は100万円になるので、100万円÷6.4×100で1,562万円になります。

 

DCF法(ディスカウントキャッシュフロー法)

DCFとは「Discounted Cash Flow」の略で、将来得られる収益売却価格から現在の価値に割引き、それらを合計して不動産価格を求める方法です。簡単にいうと、先に「◯年後に◯◯万円で売却する」と決めて、それまでに得られる収益の価値を計算し直して価格を出す方法になります。計算が複雑な分、直接還元法より精度の高い評価が可能です。

例えば、毎月10万円の賃料が入るとして年間120万円になりますが、今もらえる120万円と1年後にもらえる120万円って同じ価値ではありません。例えば、銀行に預けていれば利息が入りますよね。まして、10年後に物価が上昇していれば、もらえる120万円の価値が現在と同じ価値ではありません。このように不動産は所有する期間が長ければ長いほど、様々なリスクにさらされることになりますので、不確実な将来よりは今の120万円という価値の方が高いというのが、DCF法での考え方になります。

将来受け取れる金額を、現在受け取れるとしたらいくらの価値が有るのかを割り引いて(ディスカウント)1つ1つ計算します。なお現在価値に割り引いた後の金額を「割引現在価値」といい、価値を割引く際の利率のことを「割引率」(A)といいます。

年割引率をAとして、B年後のC円の現在価値(割引現在価値)は、下記のように求めます。(※ただしインフレ率を0%とします。)

割引現在価値

例えば、毎月10万円の賃料が入る物件を、10年後に1,000万円で売るとしましょう。賃料は合計120万円×10年間で1,200万円が手に入ります。つまり、この物件の価値は2,200万円ということになります。

仮に、銀行に預金すると年1%の利子がつくとして、DCF法であれば、1年後は120万円÷(1+0.01)で118万8,118円になります。

受取時期 受取金額 割引現在価値
1年後 1,200,000円 1,188,118円
2年後 1,200,000円 1,176,355円
3年後 1,200,000円 1,164,698円
4年後 1,200,000円 1,153,176円
5年後 1,200,000円 1,141,758円
6年後 1,200,000円 1,130,454円
7年後 1,200,000円 1,119,261円
8年後 1,200,000円 1,108,179円
9年後 1,200,000円 1,097,207円
10年後 1,200,000円 1,086,344円
合計 12,000,000円 11,365,550円 

10年後に1,000万円で売るので、2,136万5,550円がDCF法で求めた不動産価格ということになります。

現在の120万円が、1年後に1%の利子がつけば121万2,000円に増えると予測して投資するのが一般的考え方ですが、1年後の121万2,000円を現在の120万円に置き換えるという逆の発想にして「お金には時間分の価値がある」ということを前提に、将来の金額を現在の金額に巻き戻して考えるのがDCF法なのです。

DCF法

このように、現在の日本のように利率が低いときは、それほど大きな違いが出てきませんが、割引率が大きくなればなるほど差が出てきます。また、これには経費や空室リスクが計算に入っていないため、これよりも安く購入する必要があるといえるでしょう。

 

まとめ

いかがだったでしょうか。

収益還元法についての考え方を理解できれば、自分で投資用の不動産査定価格を求めることができます。

DCF法の方がより細かく不動産価格を算定することができますが、計算が複雑なこともあり、金利の低い現在の日本において、一般投資家の方は直接還元法を多く利用されています。ぜひ、一度ご自身で不動産の価値を確かめてみることをお奨めします。

 

投資用不動産(収益物件)価格の正しい計算方法についてわかりやすく説明する

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。