宅地見込地とはなにかわかりやすくまとめた

宅地見込地とはなにかわかりやすくまとめた

Q:宅地見込地(たくちみこみち)とはなんですか?

A:将来的に宅地になると見込まれる土地のこと

農地や山林などの調査を行う際には、まず、調査する土地が宅地見込地に該当するかどうかを判断します。

宅地見込地とは、不動産鑑定評価で用いられる考え方で、現状は宅地ではないものの、将来的に宅地になると見込まれる土地です。具体例としては、都市近郊に位置して、宅地化が進んでいる地域内の農地や山林です。

ここでの宅地とは、農地・採草放牧地・森林・山林・公共施設用地以外の土地をいい、必ずしも居住用の土地のみを指すわけではありません。また、登記簿謄本の地目に記載されている「宅地」とも関係がありません。店舗や工場の可能性もあります。

これらの土地は、現状は農地や山林でも、将来的には開発が行われて宅地へ用途転換する可能が高く、純粋な農地・山林ではなく、宅地の要素が混じっている土地です。

宅地見込地となっている農地や山林と区別するために、純粋な農地や山林を、純農地や純山林ということもあります。

宅地見込地の性格を持つ農地や山林は、宅地価格の影響を受けるため、純農地や純山林の価格より高くなります。

宅地見込地の価格

そのため、農地・山林の調査にあたっては、まず最初に、調査する土地が純農地・純山林なのか、それとも宅地見込地としての農地・山林なのかを判断する必要があります

宅地見込地としての判断基準として「宅地見込地地域の判定指標」があります。

宅地見込地地域の判定指標

要領第3条第4号のイの宅地見込地地域の判定にあたっては、次の各号に掲げる事項を総合的に考慮するものとする。

  1. 母都市の人口、世帯数及び住宅建設の動向
  2. 母都市への企業の進出の状況
  3. 周辺の宅地開発地の分布状況及び開発後の宅地の利用状況
  4. 母都市の都心までの距離
  5. 最寄鉄道駅までの距離
  6. 幹線道路までの距離
  7. 小学校及び中学校までの距離
  8. 地勢、地盤等の状況
  9. 開発行為の許可の可能性及び採算性
  10. その他開発に伴い必要となる事項

埼玉県・土地評価事務処理細則第2条

宅地見込地の判断は、一般的には不動産鑑定士が行います。