こちらでは、定期借家契約（ていきしゃくやけいやく・ていきしゃっかけいやく）を詳しく説明します。
期間満了により終了する建物賃借権
「定期借家契約」とは、どのような契約なのでしょうか？
まず、「借家（しゃくや）」とは、借りた状態の住宅のことで、家主から見た場合は「貸家（かしや）」といいます。また、住宅（建物）ではなく、借りた状態の土地を「借地（しゃくち）」といいます。
定期借家契約とは、定められた期間が終了すると契約が更新されることなく、出ていかなければならない借家契約のことです。一般的な借家契約である普通借家契約であれば、契約期間が通常１年以上であり、期間が満了した後も借主が希望すれば、契約を更新することができるという点に違いがあります。
では、定期借家契約と普通借家契約では、どのような違いがあるのでしょうか？
①契約方法
まず、契約方法ですが、普通借家契約が書面または口頭（実際は紛争防止の観点から、契約書を作成し、契約内容を明確にしておくことが望ましい）での契約であるのに対し、定期借家契約では公正証書などの書面による契約である必要があります。さらに貸主は、契約書とは別の書面を交付して「契約の更新がなく、期間の満了により終了すること」を説明しなければなりません。
②契約期間
契約期間は、普通借家契約が通常１年以上（１年未満の契約は期間の定めのない賃貸借とみなされる）であるのに対し、定期借家契約では特に制限がありませんので、１年未満の契約も有効です。契約期間が１年以上であれば、貸主は契約期間満了の１年から6か月前までに、借主に契約終了の通知をする義務があります。
③契約更新
契約更新は、普通借家契約では借主が希望すれば、貸主側の正当事由が認められない限り契約更新が可能なのに対し、定期借家契約では期間満了により契約は終了し、更新はできません。貸主・借主双方の合意があれば再契約はできますが、賃料改定など、契約条件が変わる可能性はあります。
④中途解約
中途解約は、普通借家契約では中途解約についての特約を定めていれば可能です。定期借家契約では原則、貸主・借主ともに自己都合での中途解約はできませんが、200㎡未満の居住用建物で転勤、療養などのやむを得ない事情がある場合は解約が可能です。それ以外は、中途解約についての特約があれば可能です。
⑤賃料の増減額請求
賃料の増減額請求権は、普通借家契約・定期借家契約ともに原則として認められています。
また特約については、定期借家契約では借賃の増減は特約の定めに従うのに対し、普通借家契約では特約にかかわらず貸主・借主双方とも借賃の額の増減を請求できます。
定期借家権といっても、建物を借りる点では、一般の建物賃借権と変わりなく、登記上も、特約として「契約の更新がない」という文言が入る以外は、通常の賃借権登記と同じです。賃借権とは、賃料を支払って借りた物を使用することができる権利です。
一般的な借家契約では、期間が終了しても、賃貸人（貸している側）の特別の事情（正当事由）がない限り、賃借人（借りている側）の契約期間更新を断ることができず、いったん家を貸してしまうと、なかなか立ち退いてもらえませんでした。
この問題を解決するため、定期借家制度が定められましたが、今までの借家契約がなくなるわけではなく、一般的な借家契約と定期借家契約の2種類の契約形態が併存し、建物を賃貸借するにあたってどちらかを選択できます。
定期借家契約は、居住用物件よりむしろ事業用物件で多く利用されますが、定期借家権の登記は、あまり見かけません。オフィスや店舗は、建物の一部だけを借りる例が圧倒的に多いので、登記の対象とならないからです。
事業用物件について定期借家契約が利用されることが多いのは、家賃収入が一定期間確実に見込めるからです。
定期借家契約のまとめ
●定期借家制度は2000年（平成12年）3月1日の法改正で施行された。
●定期借家契約は次の要件を満たさなければならない。
①公正証書等の書面による契約に限る。
②賃貸人は「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書等とは別に、予め書面を交付して説明しなければならない。
●契約で定めた期間が満了することにより、確定的に賃貸借契約が終了する。更新はされない。
●貸主と借主の合意の上で、再契約は可能（更新ではない）。
●1年未満の契約も有効。
（普通借家契約では、1年未満の契約は「期間の定めのない賃貸借」とみなされる）
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