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【重説・調査】「第三者による占有」とはなにか

【重説・調査】「第三者による占有」とはなにか

不動産の重要事項説明書に「第三者による占有」欄にチェックをつける項目があります。

第三者による占有

売買契約締結の時点で、売主とその家族以外の「第三者」が、売買する不動産を占有しているかどうかを調査して記入する必要があります。

こちらでは、不動産重要事項説明書の「第三者による占有」の内容についてわかりやすく解説します。

(この項目では、FRK・宅建協会・全日・全住協の重要事項説明書を念頭に説明しており、書式や記載方法は微妙に異なっていますが、用語の意味や記入すべき内容は基本的に同じです。)

なぜ調べる必要があるのか?

消費者
え?自分で住むために買ったのに、賃貸中の人がいるなんて知らなかったんだけど・・・住めないじゃない!知っていたら買わなかったわ!

消費者目線で考えると、上記の主張はもっともです。「買ったお家に住めなかった」みたいなことがあってはいけません。

売主以外の誰かが、そのお家に住んでいないかどうかを事前に調べる必要があります。

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なにを調べる必要があるのか?

売買する不動産に、売買契約締結の時点で「第三者による占有」があるかどうかを調べる必要があります。

ここでの「第三者」とは、本来、売主・買主の当事者以外の人全てが該当しますが、売主の家族(売主と同一生計を営む者)は第三者とはカウントせず、それ以外の人が該当します。

もし、「第三者」の人が賃貸などで住んで占有していなければ「無」とします。

第三者による占有(無)

第三者による占有を調べる前に、本当に売主かどうか調べる必要がありますが、詳しくは「売主の表示とはなにか」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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重要事項説明書の記載例

第三者が占有している場合は、その理由を説明しなければなりません。

①第三者に賃貸(占有)している建物を売買する場合(立退きがある場合)

対象不動産建物は、別添◯年◯月◯日付建物賃貸借契約に基づき上記賃借人へ賃貸されています。売主の責任と負担において、所有権移転登記の時期までに、建物賃貸借契約を解除し、立退きを完了していただきます。

「第三者」の人が賃貸などで住んでいる(占有している)場合は、「有」とし、その占有者の住所・氏名に加えてどのような権利に基いて占有しているか、その根拠を調査し、記入します。また、売主にてその権利を解除し、立退きを完了する場合にはこのような文言となります。

第三者による占有 (賃貸建物売買)

②第三者に賃貸(占有)している建物を売買する場合(オーナーチェンジの場合)

対象不動産建物は、別添◯年◯月◯日付建物賃貸借契約に基づき上記賃借人へ賃貸されています。今回の取引は賃借権の負担付で売買するもので、買主には売主の賃貸人としての地位を所有権移転と同時に承継していただきます。また、賃貸人としての地位の承継に伴い、賃借人から預かっている敷金も売主から買主へ承継していただきます。

「第三者」の人が賃貸などで住んでいる(占有している)場合は、「有」とし、その占有者の住所・氏名に加えてどのような権利に基いて占有しているか、その根拠を調査し、記入します。また、オーナーチェンジ(賃借権を承継する売買)の場合にはこのような文言となります。

第三者による占有(賃貸マンション売買)

③他人物売買の場合

売主による対象不動産取得契約の所有権移転時期が未到来のため、現所有者が所有権に基づき占有がなされています。

売主ではあるけど、所有権を取得していないという場合は他人物になります。

このケースは、売主は対象不動産をまだ取得していませんが、購入の売買契約は既に結んでいる場合になります。

例えば、売主が登記簿上の所有者(前売主)と売買契約は結んでいるが、登記簿上の所有者(前売主)に代金を全額支払っていないケースや「第三者のためにする売買契約(通称:さんため)」が該当します。

第三者による占有 (他人物売買)

なお、他人物売買のケースでは、すでに登記簿上の所有者(前売主・磯野カツオ)が対象不動産から立退きを完了している場合であっても、売主と前売主との不動産の決済(所有権移転の時期)までは、前売主の管理下にあるため「有」になります。

不動産屋
読んでもわからない・・・難しい・・・重説どうしたらいいんだ。。。

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この記事の執筆者

坂根 大介
坂根 大介さかね だいすけ

イクラ株式会社代表。はつね司法書士事務所共同代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。
野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。
「証券×不動産(売買)×IT」という強みと、契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、不動産屋社長のためのノートを「イクラちゃんねる」にてわかりやすく発信している。
また、司法書士事務所では、不動産登記の専門家として登記だけでなく、離婚協議書の作成や遺産分割協議書の作成、相続登記、自己破産の申請を数多く行っており、住宅ローンなど金銭的問題・離婚・相続などを中心に法律に関わる不動産売却の相談が年間1000件以上ある。
イクラ株式会社では、売買実績豊富な信頼できる不動産会社だけを集めた「イクラ不動産」と、LINEで売却相談できる来店不要の不動産屋さん「スマホの不動産屋さん」を運営。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。

この記事の監修者

和田 周
和田 周わだ しゅう

株式会社こくえい不動産調査代表。1970年生まれ。日本大学法学部卒業。
自動車関連会社、不動産賃貸会社を経て三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)各店に在籍し、不動産売買仲介業務に従事。
2006年7月 不動産調査のアウトソーシング受託と取引支援を主業務とする「こくえい不動産調査」を設立し、2012年1月「株式会社こくえい不動産調査」設立。
不動産調査方法、不動産売買契約書類作成手法、不動産売買営業手法を解説しており、主な実績としては、
(公社)全日本不動産協会
(公社)全国宅地建物取引業協会
(一社)TRA全国不動産協会
の法定研修や各種研修、その他企業内研修も多数実施。
また、
(公社)全日本不動産協会
(一社)TRA全国不動産協会
の不動産契約書式・不動産重要事項説明書式・制作・監修協力も行う。
著書は『不動産売買契約書類記載マニュアル』『ポケット版不動産調査実務マニュアル〜東京篇〜』『ポケット版不動産調査実務マニュアル〜大阪篇〜』など。
主な資格は、宅地建物取引士、不動産コンサルティング技能登録者、2級FPなど。