土地の査定における判定・評価のポイントについて

土地の査定における判定・評価のポイントについて

土地を査定するときには「住宅地価格査定マニュアル」により査定します。住宅地価格査定マニュアルは、取引事例比較法に基いて査定価格を出します。

土地の査定方法「取引事例比較法」についてわかりやすく説明する

土地の査定方法「取引事例比較法」についてわかりやすく説明する

2017.06.17

できる限り複数の事例を比較した上で、選定した1件の成約した事例の土地と比較して査定価格を出すため、選んだ取引事例によって査定結果は変化します。選んだ事例が適切であれば、精度が高く信頼できる査定価格となります。

ここでは、査定する土地(査定地)と選定した成約事例の土地(事例地)を比較する上での判定・評価のポイントについてわかりやすく説明します。

 

交通の便

徒歩圏

最寄駅または中心街までの徒歩所要時間(分)を判定します。

基準 1分 2分 3分 4分 5分 6分 7分 8分 9分 10分
評点 15.3 13.6 11.9 10.2 8.5 6.8 5.1 3.4 1.7 0.0
基準 11分 12分 13分 14分 15分 16分 17分 18分 19分 20分 20分超
評点 −1.2 −2.4 −3.6 −4.8 −6.0 −7.2 −8.4 −9.6 −10.8 −12.0 −14.0

20分を超える場合は基本的にはバス圏と判断します。やむなく徒歩圏として判定した場合に「20分超」とします。

最寄りのバス停から最寄駅または中心街までのバス所要時間(分)を判定します。朝夕の道路が多少混雑している時間帯で、所要時間を測定します。

基準 5分以内(標準) 10分以内 15分以内 20分以内 20分超
評点 0.0 −5.0 −10.0 −15.0 −20.0

バス停まで

最寄のバス停までの徒歩所要時間(分)を1分から15分までの1分刻みで判定します。

基準 1分 2分 3分 4分 5分(標準) 6分 7分 8分
評点 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 −1.0 −2.0 −3.0
基準 9分 10分 11分 12分 13分 14分 15分 15分超
評点 −4.0 −5.0 −6.0 −7.0 −8.0 −9.0 −10.0 −15.0

バス運行頻度

最寄駅または中心街に向かうバスの運行本数を判定します。朝夕の道路が、多少混雑している時間帯での運行本数を調査します。

基準 通勤時間帯で1時間に13便以上 通勤時間帯で1時間に6便〜12便(標準) 通勤時間帯で1時間に5便以下
評点 3.0 0.0 −3.0

 

近隣の状況

店舗への距離

近隣商店街や食品スーパー、コンビニエンスストアなどまでの距離(徒歩1分=80m)を調査し、判定します。なお、店舗の対象として自動販売機は除きます。

基準 徒歩10分以内にあり(標準) 徒歩10分以内になし
評点 0.0 −3.0

公共施設の利便性

公共施設を利用するのに便利か不便かを判定します。ここでの公共施設は次のような施設を指します。

・公園、広場等
・役所等の庁舎等
・教育文化施設(学校・幼稚園・保育所等)
・医療施設、社会福祉施設等

基準 評点
普通(標準)
公共施設が徒歩、あるいは主たる交通機関の利用により短時間で行ける距離にある
0.0
やや劣る
公共施設の一部
−2.0
劣る
公共施設が主たる交通機関を利用しても、不便な距離にある
−4.0

街並み

周辺環境を総合的に調査し、判定します。評価にあたって調査のポイントは以下のとおりです。

・平均的な画地面積
・戸建住宅の占める割合
・植樹の状態
・建築物のグレード
・名声・評判

評価にあたって用途地域は参考になりますが、必ずしも現状と一致するものではないため出来る限り現地を確認して評価します。また、周辺の街並みと大きく異なる土地は、事例地として採用することができません。

基準 評点
優れる<優良住宅地>
・土地面積の大きい宅地が多い
・ほとんどの土地は低層の一般住宅として利用
・街路や各画地には豊富に植樹されている
・各画地は門塀・植栽等で囲まれ、建築物の施行の質が高い
5.0
やや優れる
・土地面積の比較的大きい宅地が多い
・低層の一般住宅が多い
・建築物の施行の質が高い
3.0
普通(標準)<一般住宅地>
・平均的な画地面積が大都市圏では130㎡、その他の地域では200㎡程度
・低層の一般住宅の他、アパート、マンションなども見受けられる
0.0
やや劣る<住商混在地>
・店舗や事務所、またはこれらとの併用住宅と一般住宅、アパートなどが混在する
−3.0
劣る<住工混在地>
・小規模な工場・倉庫・作業所、またはこれらとの併用住宅と一般住宅、アパートなどが混在する
−5.0

近隣の利用状況

近隣の状況を調査し、判定します。

基準 評点
優れる
近隣が公園や緑地などに利用されており、住環境に良い影響を与えている
5.0
普通(標準)
近隣の土地利用が周辺の街並みと同様の状況である
0.0
劣る
近隣が住環境に悪影響を与えるような各種施設に利用されている
−5.0
極端に劣る
近隣が住環境に極端に悪影響を与えるような各種施設に利用されている
−10.0

 

環境

騒音・振動

周囲からの騒音・振動の状況を調査し、判定します。朝夕の車両、電車などが頻繁に走行し、混雑している時間帯で調査します。車両の通行による騒音・振動については、通行量の他、坂の程度や交差点からの距離にも注意が必要です。坂や交差点付近では、特に騒音・振動が強まります。

基準 評点
なし(標準)
日常生活で気になるような騒音・振動がほとんどない状態
<50デシベル未満相当>
0.0
ややあり
日常生活で気になるような騒音・振動が、若干感じられる状態
<50〜55デシベル相当>
−3.0
あり
日常生活で気になるような騒音・振動が、ある程度感じられる状態
<55〜60デシベル相当>
−5.0
相当にあり
日常生活で気になるような騒音・振動が、強く感じられる状態
<60〜70デシベル相当>
−7.0
極端にあり
幹線道路、鉄道の軌道敷等に隣接し、日常生活で気になるような騒音・振動が、極端に感じられる状態
<70デシベル超相当>
−10.0

生活音の目安は以下の通りです。

・話し声:50〜80デシベル
・車のアイドリング:65〜75デシベル
・犬の鳴き声:90〜100デシベル

日照・採光等

晴天・曇天・雨天など異なった気象条件や、朝夕の異なった時間帯で、実際に日照・採光の良し悪しを調査し、判定します。土地の一部が河川や道路、隣接地の通路に面し、日照・採光に優れる場合は、影響度合いを調査し、評価します。また、査定時点では日照・採光が良好であるが、近い将来に悪くなる可能性のある場合(例:前面に建築物着工予定ありなど)は、影響度合いを調査し、評価します。

基準 評点
優れる
周囲に建物・構造物がない場合や、高台の南傾斜ヒナ段上の造成地など、日照・採光に特に優れている
5.0
やや優れる
南側に建物・構造物がほとんどなく、日照・採光に問題がない
2.5
普通(標準)
南側に日照・採光を阻害する建物・構造物がない
0.0
やや劣る
周囲に建物・構造物があるため、日照・採光に問題がある
−5.0
劣る
周囲に建物・構造物があるため、建物の1階に相当する部分の日照が妨げられるなど、住宅地としての快適性が著しく阻害されている
−10.0
極端に劣る
周囲に建物・構造物があるため、建物の1階に相当する部分の日照が妨げられ、通風・乾湿も劣り、住宅地として快適性が極端に阻害されている
−15.0

眺望・景観

住宅地域や分譲住宅団地の中でも、特に眺望の優れている土地について調査し、判定します。例えば、ある土地からだけ、海やその他名勝などを眺望できる場合が該当します。

基準 評点
優れる
眺望・景観が優れている
3.0
普通(標準)
近隣と比較して眺望・景観の差異がない
0.0

 

供給処理施設

排水施設

排水施設の状況を調査し、判定・評価します。

基準 評点
公共下水・集中処理(標準)
公共下水道が設置され、市町村により集中管理されている
(合流式か分流式による処理かは不問)
0.0
浄化槽施設可
浄化槽がすでに設置されている、もしくは設置可能である
−5.0
浄化槽施設不可
浄化槽施設が利用できない
−15.0

現在は浄化槽を仕様していても、すでに公共下水が利用できる、または近い将来確実に利用可能な場合は「公共下水・集中処理」と評価します。

ガス施設

ガス事業法による一般ガス事業及び簡易ガス事業によるガス供給(いわゆる都市ガス)並びに大規模な住宅団地に見られる集中供給方式のガス施設の有無について調査し、判定します。

基準 評点
引込済・引込容易(標準)
ガス施設がすでに引き込んでいないが通常の工事費程度の負担で引き込みが可能である
0.0
引込不能<個別LPG>
都市ガスの供給地域でない
−3.0

 

街路状況

方位

前面道路の方位による評点は、査定地・事例地と前面道路との位置関係による日照の優劣と査定地・事例地の道路との接し方による利便性・開放性の優劣に着目して設定されています。したがって、北向きで道路に接する土地よりも南向きで道路に接する土地が、また一方のみで道路に接する土地よりも二方で道路に接する土地の方が優れた評価を受けます。

一般的な画地が対象であり、間口が狭小(3m以下の敷地)の敷地や路地状敷地は、ここでは評価の対象ではありません。

まず、振れ角を選びます。

A 振れ角0度 査定地・事例地が、振れ角0度(東西南北に対して平行)と判定した場合に選択
B 振れ角45度 査定地・事例地が、振れ角45度(東西南北に対して45度傾斜)と判定した場合に選択

振れ角0度と振れ角45度以外の場合でも、いずれか近いと思われる方位で判定します。

幅員

前面道路の幅員を調査し、判定します。

基準 評点
6m以上 5.0
5m以上6m未満 3.0
4m以上5m未満(標準) 0.0
3m以上4m未満<車進入可能>※ −5.0
3m未満<車進入不可> −10.0

※いずれも建築基準法上の道路に該当することが条件

L字溝またはU字溝がある場合

所有権の及ぶ範囲とは関係なく、現況を優先して外縁(そとぶち)から外縁までを幅員とします。

2以上の道路に接する場合

2以上の道路に接する土地では、日常において主な出入口として利用する道路の幅員を採用します。

幅員が一定していない場合

現況幅員の採用

道路法による道路の場合、「認定幅員」といわれる幅員がありますが、判定にあたっては「現況幅員」を採用します。また、建築基準法第42条第2項による道路の場合、セットバックを義務付けられますが、判定にあたっては、現況幅員を採用します。

騒音・振動が発生する場合

前面道路の幅員が広く、交通量が多いために騒音・振動などが発生する場合は、「騒音・振動」の判定基準を参照します。

路面の状況

前面道路の状況を調査し、判定します。

基準 評点
良い
路面の凹凸などがなく、状態が良い
0.0
悪い
舗装後の経年変化で路面にひび割れなどの状態が現れている
−2.0
未舗装
舗装されていない状態
−4.0

周辺街路の整備・配置

査定地・事例地から視界の及ぶ範囲を目安に、街路の整備・配置の状況(街路の平均的な幅員、幹線街路とのつながり方、街路配置の整然性・計画性、交通規制の状態)を調査し、判定します。

事例地を選定する上で、周辺街路の整備状況が、「計画的で整然」としている街区にある土地と、「無秩序」な街区にある土地の比較は好ましくありません。

基準 評点
計画的で整然
・周辺街路の平均的な幅員が6m以上、または歩道がある
・都道府県等の幹線道路に直接つながっている
・区画整理地・造成地などのように、街路の配置が碁盤目状または放射状で既規則的
・交通量も少なく、車(大型乗用車)の出入りが容易
3.0
ほぼ整然(標準)
・周辺街路の平均的な幅員が4m以上
・幹線道路とのつながりがよく、行き止まりの道路がない
0.0
計画性なく無秩序・行き止まり
・周辺街路の平均的な幅員が4m未満
・行き止まりの街路が多く、幹線街路とのつながりが悪い
・街路は概して歪曲し、自然発生的で規則性がない
・一方通行が多く、迂回を要するなど乗用車の出入りが不便
−3.0

公道・私道の別

接面道路が私道の場合、所有者に道路補修等の負担がかかることで、公道に面する宅地に比べて評価が低くなることがあります。このため、査定地・事例地の接面道路の公道・私道の別を調査し、判定します。

基準 評点
公道に面する住宅地(標準) 0.0
私道に面する住宅地 −1.0

 

画地の状況

間口

間口距離を調査し、判定します。

基準 評点
9m以上(標準) 0.0
8m以上9m未満 −2.0
7m以上8m未満 −2.5
6m以上7m未満 −3.0
5m以上6m未満 −3.5
4m以上5m未満 −4.0
3m以上4m未満 −5.0
2m以上3m未満 −8.0
私道行き止まり画地の場合 −5.0

2以上の道路に接面する土地の割合

日常、主な出入口として利用する側の間口を計測します。

私道行き止まり画地の場合

A、Bの部分が建築基準法第42条1項5号による位置指定を受けているが、私道行き止まり画地の場合は、評価を下げます。

間口2m未満の土地の場合

都市計画区域内では、建築物の敷地は原則として道路に2m以上接する必要があります(建築基準法第43条)。したがって、間口2m未満の土地は、このマニュアルの査定対象にはなりません。

形状

土地の形状を調査し、判定します。不整形な土地は、利用効率の低下(建物を配置しにくいなどのいわゆる使い勝手の悪さ)や市場性の減退などの要因により現価します。また、形状だけでなく、間口と奥行のバランスや、土地の面積の大小や前面道路の方位なども関連させながら判定します。

基準 評点
整形(標準)
間口と奥行のバランスがとれた長方形または正方形の土地
0.0
やや不整形 −5.0
不整形 −10.0
相当に不整形 −20.0
極端に不整形 −30.0

 

その他の画地の状況

一般的な画地以外で、以下に示すような形状・状態にある5種類の画地は、独自の評価基準に基づき判定を行います。

路地状敷地

路地状敷地とは旗竿形状の土地のことで、地域によっては「敷延(しきえん。敷地延長の略)」「延敷(えんじき。延長敷地の略)」「専通(せんつう。専用通路の略)」などと呼ばれています。路地状敷地を以下のように分け、路地状部分の面積と奥行、間口を計測して評価します。

路地状敷地であっても、以下のような場合はここでは評価しません。

また、以下のような土地は、路地状敷地には該当しないため、この項目では評価しません。

A〜D部分は私道ととらえ、査定対象面積から控除し「間口」の項目で評価します。

路地状敷地に該当する場合、次の3項目を計測して評価します。

①路地状部分の奥行(m)
②路地状部分の面積(㎡)
③間口

評点の計算式は以下の通りです。

路地状敷地に該当しない場合、評点は0です。

崖地・法地

査定地・事例地が崖地・法地を含む場合、崖地・法地部分が利用可能か不可能かを判定します。さらに利用可能な場合は面積・斜度を調査し、判定します。2方位以上が崖地・法地の場合、面積が大きい方位のみ評価します。

利用可能 斜度が15度以下の場合
利用不可能 斜度が15度を超える場合

斜度と高さの目安は以下の通りです。

利用可能(斜度15度以下)な場合の評点は以下の通りです。

基準 敷地全体に占める崖地・法地面積の割合 評点
利用可能
(斜度15度以下)
10%以下 0.0
10%超20%以下 −5.0
20%超30%以下 −10.0
30%超40%以下 −15.0
40%超50%以下 −20.0

利用不可能(斜度15度超)な場合は、崖地・法地部分の傾斜の方位などを調査し、評価します。

崖地・法地面積の占める割合が50%を超える場合は、対象外です。また、崖地・法地がない場合、評点は0です。

都市計画道路予定地

都市計画道路予定地が含まれるか否かを調査し、含まれる場合は影響の度合いを考慮して判定します。都市計画施設として道路が定められると、その区域においては建築物の建築が制限されます。都市計画施設として定められた道路の区域(都市計画道路予定地)では、「3階以上または地階を有する建築物」「屋根、柱、床、壁などの主要構造部が鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの建築物」は、原則として建築できません。

土地の有効(高度)利用の制限が認められない場合でも、都市計画道路予定地を含む土地は、将来道路として買収されるため、建物を建てても引越しを余儀なくされる可能性が高いなど、市場性が劣ります。ただし、戸建住宅地域の多くは2階建てまでの建築は可能なため、結果として有効(高度)利用の制限が生じない場合もあります。

基準 評点
影響なし(標準)
査定地に、都市計画道路予定地が含まれていない
0.0
やや影響あり
都市計画道路予定地に含まれている部分は、査定地のごく一部である
−2.5
影響あり
査定地の一部が、都市計画道路予定地に含まれていて、その影響がある
−5.0
影響大
査定地の大部分が、都市計画道路予定地に含まれている
−10.0

査定地の一部が都市計画道路予定地である場合

現実には、査定地のほとんどが、都市計画道路予定地であることはまれです。有効(高度)利用の制限の程度を評価する場合、都市計画道路予定地を除く部分(残地)との関連を十分考慮する必要があります。

査定地と都市計画道路予定地との位置関係

都市計画道路予定地が査定地のどの部分に位置するかによって、有効(高度)利用の制限の程度に大きな差が生じる場合があります。

都市計画道路予定地を取引対象から除外した場合

都市計画道路予定地は、都市計画事業認可の告知があった日以降、買収され道路として新設または変更される対象となります。近い将来、道路として買収されることが確実となった部分は、取引の対象から除外されることが一般的です。都市計画道路予定地部分を取引対象から除外した場合、この項目による評価は行いません。

高圧線下地

高圧線からの距離、高圧線下地の面積などを調査し、判定します。

価格査定マニュアルにおける高圧線下地とは、電圧が7000Vを超える特別高圧架空電線下の土地のことです。高圧線下地では、電気事業者(電力会社や鉄道会社など)が電気設備に関して公共の安全を確保するために、建築物の建築の可否や建築物と高圧線との間に一定の距離(離隔距離)を保つことなど、建築に関する規制が定められています。

高圧線の使用電圧が170,000Vを超える場合、高圧線下地には建築物の建築はできません。また、高圧線の使用電圧が170,000V以下の場合は、建築物と一定の距離(離隔距離)を保つことが必要となります。

高圧線の影響としては「高圧鉄塔が近接することによる圧迫感」「強風時や降雨時における不快音」「テレビ・ラジオなどの電波障害」「土地の有効(高度)利用の阻害」などがあります。

高圧線の評価・判定にあたっては、高圧鉄塔の接近状態と有効(高度)利用の阻害の状態を考慮する必要があり、以下の5点を調査する必要があります。

・高圧鉄塔との査定地・事例地の距離
・高圧線の仕様電圧
・離隔距離
・高圧線と査定地・事例地との平面的な位置関係
・高圧線下地の面積

高圧線下地の面積は登記事項証明書により確認します。高圧線下地が分筆され、当該土地全部に地役権設定登記が認められる場合には、登記事項証明書の表題部に記載された面積により高圧線下地面積を確定します。一方、地役権の設定登記は認められるものの、一筆の土地の一部を対象として設定登記されている場合には、表題部の面積ではなく、地役権設定登記の事項欄に記載された面積によります。

該当する 高圧線下地に該当する場合
該当しない (標準)高圧線下地に該当しない場合

高圧線下地に該当する場合、面積を計測し、評価します。

また、高圧線下地に該当しない場合、評点は0です。

鉄塔・送電線・高圧線が近くにある不動産は何を調査すればよいのか

2016.05.25

前面道路との高低差

前面道路との高低差による敷地利用の不便さを調査し、判定します。日常、出入口に使用されている方の道路の高低差がない場合、この項目で評価は行いません。

基準 評点
支障なし(標準)
前面道路と等高、またはほぼ等高である場合
0.0 
やや利便性に劣る
前面道路との高低差があり、出入りに階段やスロープを利用、または設置する必要がある
−3.0 
利便性に劣る
前面道路との著しい高低差があり、出入りに階段やスロープを利用または設置する必要がある
−5.0 

 

土地の査定における判定・評価のポイントについて

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。