コロナショックで不動産は下がる? 対策していますか? 無料キャンペーン中! イクラ不動産
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だーかーら、トランプは不動産屋だって言ってるでしょ

だーかーら、トランプは不動産屋だって言ってるでしょ

2017年2月10日〜12日、トランプ大統領との日米首脳会談を含め、一連の日程を終えて安倍首相が帰国した。安倍首相が招待された、トランプ大統領の別荘があるアメリカ南部フロリダ州パームビーチの「マー・ア・ラゴ(Mar-a-Lago)」は、別名「冬のホワイトハウス」と呼ばれる。スペイン語で「海から湖へ(Sea to Lake)」の意味を持つ。

フロリダの女性商人マージョリー・メリウェザー・ポストが1927年に建てた豪邸で、東京ドーム1.5個分の約7万平方メートルの敷地に部屋数120を超える邸宅がそびえる。

マール・ア・ラーゴ

米メディアによると建築当時の建設費は700万ドル。今の価値に換算すると1億ドル弱(約100億円)とのことだ。マージョリー・メリウェザー・ポストは生前、キャンプ・デービットのように大統領の別荘として使用されることを望んでいたため、1973年の死去後、遺族は邸宅を「冬のホワイトハウス」として使えるよう米政府に寄贈したが、高額な維持費を理由に返却された。

トランプ氏が買い取ったのは1985年。値段は当初2800万ドルだったが、1500万ドルで指値交渉した。しかし、遺族は拒否した。そこでトランプ氏は「売らなければ近くの土地を購入して建物を建て、マー・ア・ラゴの美しい眺望を妨げる」と脅し、最終的には家具込みで800万ドルで買いたたいたとされる。

完全に不動産屋、、、いや、地上げ屋だ。

地上げ屋

地上げ屋(じあげや)とは、建築用地を確保するため、地主や借地・借家人と交渉して土地を買収する人・企業のことのことを指すが、かつて、ときにはヤクザや暴力団を使った強引な手法で交渉を行うこともあったことから、日本ではネガティブなイメージの単語で捉えられる。

トランプ大統領は、全てが「Deal(取引)」と公言している。不動産屋なのであれば、最初から「このあたりが値段の落としどころ」と決めて交渉しているだろう。それこそ、買い手であれば上記のように指値をぶつけ、ダメならあらゆる手段を使って脅す。ここで大事なのは「この人なら本当にこの脅しをやりかねない」と相手に思わせるところがコツだ。

例えば、先日出したトランプ大統領の難民・移民を制限する入国禁止令などはまさにそうだ。本当にやるのかと世界中が青ざめている。これで良いのだ。交渉がしやすくなり、しめしめときっとニンマリしているだろう。

また、どんなに優良物件でも絶対に買いたいとは言わず、ケチをつけて買わない素振りを見せて、売り手にもっと値段を下げさせることも厭わないだろう。

ただ、不動産の場合は、取引ごとに売り手が違うので脅しも通用するが、同じ相手には何度も使える手ではない。相手が「なんだ、口だけか。」と思われたらもう終わりだ。それこそ北朝鮮の「瀬戸際外交」と同じようになってしまう。

そこで、早い段階で売り手側になり、物件価格を吊り上げる側になるのではないだろうか。そもそもアメリカはお願いされる側の国だ。「その値段?それじゃダメだ。満額で持って来い」と。

実際、今回安倍首相がアメリカに行って、トランプ大統領に「為替批判されなかった」「自動車批判されなかった」「尖閣が認められた」「米軍の駐留経費増を要求されなかった」など、現状を是認されただけで、日本国民が「ありがたやー、ありがたやー」になっている。もう、トランプ交渉術の術中にはまってしまったのかと思ってしまう。

また、不動産の指値交渉も状況によってコロっと180度変わる。昨日までは「なんだコイツは」と思っていたのが、次の日にはニンマリと握手していることも多い。

“You look at what China’s doing, you look at what Japan has done over the years. They play the money market, they play the devaluation market and we sit there like a bunch of dummies,”

(他国は資金供給と通貨切り下げで有利な立場をとってきた。中国や日本は何年も通貨安誘導を繰り広げている)

ー2017年1月31日トランプ大統領、製薬業界幹部との会合での発言ー

安倍首相とトランプ大統領

今回の会談では、円安誘導について必ず取り上げられると踏んでいたが、安倍首相いわくなかったとのこと。そう考えると、円安批判や巨額の貿易黒字について日本の批判をするより、今回はさらに利用価値があると思わせた安倍首相の人間力・外交力の勝利かもしれない。

知日派として知られ、対日政策にも影響力を持つリチャード・アーミテージ元米国務副長官も日本経済新聞の取材にこのように述べている。

アーミテージ元米国務副長官ーートランプ氏最大の懸念は何か。

「彼は不動産業者であり、ビジネスマンではないことだ。不動産業者は取引をする。彼の言っていることはほとんどそうだ。ビジネスマンはともに利益を得られる関係をめざす。トランプ氏がビジネスマンだという事実を私は受け入れない。」

(2017年1月26日日本経済新聞朝刊2面抜粋)

今回は取り上げられなかったが、トランプ大統領はいずれ円安の是正を求めてくると考えられる。

昨年の5月に『トランプが大統領になったら』という記事を書いたが、今もそのときの意見に大きく変わりはない。

トランプが大統領になったら、日本の不動産は上がるの?下がるの?

2016.05.13

トランプ大統領は11月9日の勝利演説で、選挙中に口にした保護主義的な主張や過激な発言を封印したことが強い印象を与えた。トランプ氏も大統領になれば大統領らしく振る舞うだろう。そう思った人々の関心は大規模な減税やインフラ投資に向かい、強い景気刺激効果を生むとの見方が広がった。アメリカの長期金利は急上昇、日米金利差が広がり円安へと転じた。勝利演説前に1ドル101円台前半を付けた円は12月中旬に1ドル118円台後半に下落したが、その後、過激な発言が戻ってくるや否や円高へとトレンドが元に戻ってしまった。

なにも円高になるから日本の不動産市場が終わるというより、海外からの不動産投資が減ることに加え、「円高」が株式下落だけでなく言葉として日本経済全体にネガティブに捉えられるため、個人の不動産購入意欲の減退につながるという話なのだ

トランプ大統領の施策は、1月20日の大統領就任式で宣言した内容に沿うはずだ。

 We, assembled here today, are issuing a new decree to be heard in every city, in every foreign capital, and in every hall of power. From this day forward, a new vision will govern our land. From this day forward, it’s going to be only America firstーAmerica first.

Every decision on trade, on taxes, on immigration, on foreign affairs, will be made to benefit American workers and American families.

We must protect our borders from the ravages of other countries making our products, stealing our companies, and destroying our jobs. Protection will lead to great prosperity and strength.I will fight for you with every breath in my body, and I will never, ever let you down.

America will start winning again, winning like never before. We will bring back our jobs. We will bring back our borders. We will bring back our wealth. And we will bring back our dreams.We will build new roads, and highways, and bridges, and airports, and tunnels, and railways all across our wonderful nation. We will get our people off of welfare and back to work, rebuilding our country with American hands and American labor.

We will follow two simple rules: Buy American and Hire American. 【…】

Together, we will make America strong again. We will make America wealthy again.We will make America proud again. We will make America safe again. And, yes, together, we will make America great again.

 今日、ここに集った我々は新しい宣言を全ての街、外国政府、政策決定者に伝える。今日から新しいビジョンがこの国を支配する。今日から「米国第一主義」だけを実施する。米国第一主義だ。

 

貿易だろうが、税、移民、外交だろうが、あらゆる決定は、米国の労働者と家族に恩恵をもたらすために行われる。

 

我々の製品をつくり、企業を盗み、職を奪うという外国の破壊行為から国境を守らばければならない。(自国産業の)保護こそが素晴らしい繁栄と強さにつながる。私は全力を傾けてあなた方のために戦い、決して失望させない。

 

米国は再び勝ち始め、かつてないような勝利を収めるだろう。我々は職を取り戻す。国境を取り戻す。富を取り戻す。そして夢を取り戻す。このすばらしい国家全域に新しい道、高速道路、橋、空港、トンネル、鉄道をつくり、福祉に頼る生活から人々を抜け出させ、仕事に戻らせる。我々自身の手と労働力でこの国を再建する。

我々は2つの簡単なルールに従う。「米国製品を買い、米国人を雇う」というルールだ。【…】

ともに米国を再び強くしよう。再び豊かにしよう。再び誇りの持てる国にしよう。再び安全な国にしよう。そして、そうだ、ともに米国を再び偉大な国にしよう。

America First(米国第一主義)」と「Make America Great Again(米国を再び偉大にしよう)」を掲げ、保護主義ではないかと叫ばれているが、トランプ大統領がアメリカ国民の信認を得て民主的に大統領になったことを忘れてはならない。

このことは、ダウ工業株30種平均が史上最高額の2万ドルを超えても、大半のアメリカ国民が現状に不満、それほど生活がより良いものでないことを指し示している。リーマン・ショックの傷は癒えていないと考えるべきだろう。日本もバブル崩壊してから山一証券や銀行の破綻までタイムラグがあったことを思い出して欲しい。

アメリカの国益を考えて、ドル高がマイナスをもたらす場合は躊躇なく円安是正を求めてくるに違いないのだ。

トヨタ自動車は、メキシコのバハ・カリフォルニア州に新工場を建て、米国向けにカローラを生産すると言っている。あり得ない!米国に工場を建てろ。さもなければ高い関税を払え。

トランプ大統領は米フォード・モーターや欧米自動車大手のフィアット・クライスラー・オートモービルズ(FCA)の米国投資を称賛する半面、メキシコで工場を新設するトヨタ自動車にも批判の矛先を向けたわけだが、トヨタがフィアットに比べてアメリカにどれほど多く投資したのか言うまでもない。

ここで思い出されるのが、ソフトバンクグループの孫正義社長だ。「トランプタワー」で会談し、総額500億ドル(約5兆7000億円)を米国でIT(情報技術)分野を中心にした新興企業に投資し、5万人の雇用を生みだすとトランプ氏に約束した。

孫社長を「マサ」と呼び、厚待遇を受けた。確かに桁違いの約束ではあるが、孫正義社長はアメリカ通信大手スプリントの代表でもあるのだ。フィアットもクライスラーという米国を代表する企業を抱える。そのあたりがトヨタとの差かもしれない。トヨタもクライスラーを買収しておけば、豊田章男社長も「アキ」と呼ばれ、協力を依頼されたのではないだろうか。

話が少し脱線したが、トランプ大統領は工場をメキシコに移転して米国に逆輸入する企業に対しては「極めて重い国境税(border tax)を支払うことになる」と重ねてけん制してきた。

しかし、アメリカ国内に製造業を戻し、アメリカ国内の消費量を超える生産した場合は、余剰分を他国に輸出するしかなくなる。そこで利益を出すにはドル安しかない。

ムニューチン米財務長官は上院委員会の承認公聴会で「ドルは最も魅力的な通貨として取引されてきた。長期的には『強いドル』が重要だ」と述べていたが、その後「過度に強いドルは米国経済に短期的にマイナスの影響を与える可能性がある」と主張を変えている。

強いドル

米国が伝統的に掲げてきた「強いドルこそが国益にかなう」とする通貨政策のこと。強いドルは健全な米経済の成長を反映しているとの考え方が背景にあり、海外からの巨額の資金で米国債の需要を支える米財政政策の生命線でもある。ドル高は海外からの輸入物価の引き下げにつながり、国内の消費者には一定の恩恵がある。

1月17日付けの米紙ウォール・ストリート・ジャーナルにおいて、トランプ大統領がは対中国人民元政策への批判の中で「我々の通貨(ドル)は強すぎる。米企業は(中国勢と)競争できない」と述べている。減税による景気刺激でドル高に弾みがついた場合には「ドルを押し下げる」必要が出てくる可能性を示唆した。中国人民元について「岩が転げ落ちるように急落している」と述べ、「米国の企業は(中国の)企業と競争できない。ドルが強すぎ、我々を傷つけているからだ」と述べた。「強いドルを持つことは有利な面もあるが、多くの不利な点を抱えることにもなる」とも述べ、伝統的な「強いドル政策」に距離を置く考えを示唆した。

そもそも、大統領選挙以降のドル高の背景は以下の通りだ。

市場の関心はすでに2017年の利上げペースに移っている。FRBは来年中に2回の利上げを見込むが、米ゴールドマン・サックスは3回と予測する。FRBの”公式見解”を市場予測が上回るのは異例だ。FRBは16年、当初4回の利上げを見込んだが、市場予測は「1〜2回」だった。

市場が利上げ加速を予想するのは、トランプ次期政権が巨額の財政拡張策を掲げるためだ。米経済は完全雇用(11月の米雇用統計は失業率が4.6%と約9年ぶりの水準まで改善)に近づいており、大型の景気刺激策はインフレを招きやすい。「財政拡張→インフレ→利上げ加速」との流れを市場は先取りし、長期金利は上昇。08年の金融危機後に続いてきた低インフレ・低金利が転換点にあると見込み始めた。

米経済の懸念材料はドル高だ。利上げを見込んだ米金利上昇で投資マネーはドルに回帰しており、主要通貨に対するドル指数は14年ぶりの高値圏にある。財政拡張策は日本や中国などの対米輸出を増やして世界経済にプラスに働くが、同時にドル高が進めば米製造業の競争力は逆に弱まる。

次の2年は低金利が続くと思う」。次期財務長官に指名されたムニューチン氏は11月30日、FRBの利上げ加速をけん制したともとれる言葉を発した。製造業の立て直しを旗印とするトランプ氏がドル高を嫌えば、矛先はFRBにも向かう。

(2016年12月3日日本経済新聞朝刊7面抜粋)

逆に、利上げされなければドル高にはつながらない。この「次の2年は低金利が続くと思う」というムチューニン財務長官の発言は、トランプ大統領の意向と考えられる。

なにせ、トランプ大統領は不動産屋なのだ。借金を抱える不動産屋にとって金利上昇は首を絞められるのと同じだ。

以下は、住友不動産の決算記事だ。

住友不動産のオフィス賃貸事業が急速に伸びている。昨年以降に東京都心部で大型オフィスビル3棟を相次いで開業させた効果が出て、部門利益は同事業で最大手の三菱地所を上回るほどだ。これが業績全体を押し上げ、住友不は14日、2017年3月期の連結純利益の予想額を970億円から過去最高となる1000億円(前期比14%増)へと上方修正した。

「市場は誤解している」。先日28日、株価下落を受けて住友不のある役員はため息をついた。前日に野村不動産ホールディングスが今期のマンション販売計画を下方修正。野村不株は大幅安となり、マンション市況悪化の観測から住友不株も売られてしまった。

住友不には「マンション銘柄」とのイメージが根強い。マンションの供給戸数が比較的多く、丸の内や日本橋のようなまとまったオフィスエリアを持たないためだ。だが、収益構造の実態はというと、いまやオフィス賃貸事業が稼ぎ頭となっているのだ。

今期はビル賃貸部門の利益が1260億円と前期比で13%増え、連結営業利益の7割を稼ぎ出す。9月に一部開業した六本木グランドタワー(港区)など3棟が寄与する。菱地所のビル事業の利益は1260億円の見込みだが、売却益を除く賃貸利益だけだと1100億円ほど。住友不はビル事業で菱地所を引き離しつつある。

景気変動の影響を受けやすい住宅事業を補うため、1970年代に安定した賃料収入が見込めるビル事業に算入した。「三角ビル」の愛称で知られる新宿住友ビル(新宿区)など、いまや保有ビルは200棟を超える。

住友不は菱地所などと違い、開発した物件の売却先となる不動産投資信託(REIT)を運用していない。「売却しない方針」(二島浩順社長)で、保有ビルを増やし続ける戦略を採っている。ビルを売却しないとまとまった現金が入らなくなり、資金繰りは厳しくなるため、銀行と強固な関係を築いて借り入れで開発資金を確保してきた。

オフィス賃貸事業をさらに拡大させるべく、今後も資金はビル開発投資に優先的にまわしていく。

(2016年11月15日日本経済新聞朝刊19面抜粋)

このように物件を売却せずに購入し続けれるのには、日本の超低金利と大きく関係がある。過去4度も破産申請した不動産屋のトランプ大統領がそうやすやす金利を上げるとは思えないのだ。

つまり、どちらにしても円安になるとは考えられないと思う。日本が破産でもしない限り…それが結論だ。

再びアーミテージ元米国務副長官の発言を最後に紹介して終わることにする。

ーー政権内で対日を含むアジア政策の中心人物は誰ですか。

「マティス国防長官だ。安全保障上の重要な協力を達成するという日米安全保障条約の本質を最も理解している人物だ。」

ーー日米関係は。

「5つの点で自信がある。まず安倍首相はトランプ氏のことをよくわかっている。2つ目は米国防総省の影響で、日米重視になる。3つ目は議会が日本を高く評価している。4つ目は米国の日本への愛情。そして最後が我々の敵がまだいなくなっていない点だ。北朝鮮や中国に対応していかなければならない」

(2017年1月26日日本経済新聞朝刊2面抜粋)

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この記事の監修者

坂根 大介
坂根 大介さかね だいすけ

イクラ株式会社代表。はつね司法書士事務所共同代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。
野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。
「証券×不動産(売買)×IT」という強みと、契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、不動産屋社長のためのノートを「イクラちゃんねる」にてわかりやすく発信している。
また、司法書士事務所では、不動産登記の専門家として登記だけでなく、離婚協議書の作成や遺産分割協議書の作成、相続登記、自己破産の申請を数多く行っており、住宅ローンなど金銭的問題・離婚・相続などを中心に法律に関わる不動産売却の相談が年間1000件以上ある。
イクラ株式会社では、売買実績豊富な信頼できる不動産会社だけを集めた「イクラ不動産」と、LINEで売却相談できる来店不要の不動産屋さん「スマホの不動産屋さん」を運営。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。