不動産の重要事項説明書における「都市緑地法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「都市緑地法」とはなにか

都市緑地法画像byいくらチャンネル不動産の重要事項説明書の「都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限」において「都市緑地法」という項目があります。

写真のマンションは都市緑地法の対象となっているため、緑に覆われています。

どのような不動産が都市緑地法の対象となり、どのような制限を受けるのでしょうか。

ここでは、不動産の重要事項説明における都市緑地法について説明します。

次の不動産は「都市緑地法」について重要事項説明が必要です。

  • 特別緑地保全地区内
  • 緑地保全地域内
  • 緑化地域内
  • 緑地協定内

都市緑地法とは

首都圏近郊緑地保全法」や「近畿圏の保全区域の整備に関する法律」に定める緑地保全制度は、首都圏および近畿圏だけのものであったため、全国に拡大した法律が1973(昭和48)年に定められた旧都市緑地保全法です。都市緑地法は、旧都市緑地保全法を改称したものです。

都市緑地法は、緑地の少ない都市部における緑地の保全や緑化の推進のための仕組みを定めたものです。そのために、緑地保全地域(りょくちほぜんちく)・特別緑地保全地区(とくべつりょくちほぜんちく)・緑化地域(りょくかちいき)を指定します。また、緑地協定(りょくちきょうてい)を定めることができます。

調査した結果、売買の対象なる不動産が、緑地保全地域内・特別緑地保全地区内・緑化地域内・緑地協定内に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「都市緑地法」の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。

緑地保全地域・特別緑地保全地区・緑化地域は、都市計画法で定める「地域地区」の一つです。地域地区とは、都市計画区域内の土地を、どのような用途に利用すべきか、どの程度利用すべきかなどを定めて21種類に分類したものです。

地域地区(ちいきちく)とはなにかわかりやすくまとめた

地域地区(ちいきちく)とはなにかわかりやすくまとめた

2018.01.22

緑地保全地域

緑地保全地域(りょくちほぜんちいき)は、都市近郊の緑地を対象に、無秩序な市街地化の防止、地域住民の生活環境の確保、公害や災害防止などのために緑地を保全すべき区域で、緑地保全地域内における、建築等の行為はあらかじめ都道府県知事に届出が必要です。(都市緑地法第8条

都心というより郊外の山や丘陵に広がる森林に指定されることが多く、一般的な不動産を売買する上で関係することはほとんどありません。また、2018年現在、緑地保全地域の指定実績はありません。

特別緑地保全地区

特別緑地保全地区(とくべつりょくちほぜんちく)は、寺社の鎮守の森や歴史的な建築物の屋敷林などの市街地に残る貴重な森や林が多く、伝統的意義のある神社等、風致(ふうち:都市の中の自然の景色)景観の優れる区域、動植物の生息地および災害防止の遮断帯など緑地を保全すべき区域で、豊かな緑を将来に継承することも目的の1つです。

このような理由もあり、一般的な不動産を売買する上で関係することはほとんどありませんが、特別緑地保全地区内における、建築等の行為は都道府県知事に許可が必要です(都市緑地法第14条)。指定されると税金の減免や管理負担の軽減に加えて行政に買取してもらうこともできます。

特別緑地保全地区は、国土交通省の都市緑化データベースで確認することができます。

緑化地域

緑化地域(りょくかちいき)は、都市中心部において公園などの整備による緑地の増加が困難な場合、建築物の敷地内において緑地面積を増やすために指定します。

緑化率(建物敷地面積に対する緑化施設の面積の割合)の最低限度が定められており、一定規模以上の敷地で建物の新築・増築をする際には、原則として定められた緑化率を守らなければなりません(都市緑地法第35条)。法律が定める面積は1,000㎡以上ですが、条例により300㎡まで引き下げることができます。

緑化地域は、国土交通省の都市緑化データベースで確認することができます。

2017年3月31日現在、東京都世田谷区(東京都市計画緑化地域)・神奈川県横浜市(横浜市緑化地域)・愛知県名古屋市(名古屋都市計画緑化地域)・愛知県豊田市(豊田市緑化地域)の4地域の指定となっています。

緑地協定

緑地協定(りょくちきょうてい)とは、緑地を守るために、地域住民が都市緑地法に従って締結する協定です。

緑地協定を締結するためには、都市計画区域内の相当規模の一団の土地の所有者(マンション開発主や戸建分譲開発主が含まれる)や、または都市計画区域内の道路や河川に隣接する相当区間の土地の所有者等が全員で合意し、市町村長の認可を受ける必要があります。

緑地協定には、対象となる土地の区域、保全・植栽する樹木等の種類、樹木を保全・植栽する場所、保全・設置する垣・柵の構造、協定に有効期間、協定に違反した場合の措置などが定められています。

なお、緑地協定が締結された場合には、締結後にその協定区域内の土地の所有者や借地権者となった者もその協定を遵守する義務(承継効:しょうけいこう)があります。(都市緑地法第50条

パークコート二子玉川緑地協定

こちらは、東京都世田谷区にあるパークコート二子玉川の外観写真ですが、こちらのマンションは「パークコート二子玉川緑地協定」があるため、このように緑が溢れているのです。制限の内容として、樹木等の種類や宅地面積の20%の緑被を確保すること、垣または柵の構造などが定められています。

このような緑地協定の件数は全国で1600を超えます。緑地協定に該当しているかどうかはGoogleYahoo!で「◯◯市 緑地協定」と検索して調べます。また、都市緑化データベースでも、該当の市区町村にあるかどうかまでは調べることはできます。