用途地域によって街並みや雰囲気が変わるって知ってた?

建築基準法のイメージ画像byいくらチャンネル

用途地域によって建てれる不動産の種類が異なってくるため街並みや街の雰囲気が大きく変わってくる。

それは当然不動産価格にも関わってくる。

あなたの不動産はどの用途地域に属し、どのような不動産が建てられる地域なのだろうか。

 

用途地域の種類と目的

都市計画では、市街化区域内を住宅地、商業地、工業地などの種類に区分し、これを用途地域として定めている。用途地域の種類は全部で12種類ある。なお、宅建業法第35条第1項第2号により、重要事項として説明すべき「建築基準法に基づく制限」で説明しなければならないため、あなたが不動産売買に関わるとき「重要事項説明書」において必ず知ることになる

あなたの住んでいる用途地域を知りたければGoogleYahoo!で「◯◯市 用途地域」と検索すれば調べることができる。

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用途地域の名称と目的はそれぞれ以下の通りだ。

用途地域の種類 目的・用途規制の要旨
第一種低層住居専用地域 低層住宅の良好な環境を保護する地域で、住宅のほか店舗や事務所等の部分が一定規模以下の兼用住宅、小・中学校、診療所などが建築できる
第二種低層住居専用地域 主に低層住宅の良好な環境を保護する地域で、上記のほか床面積150㎡までの一定の店舗・飲食店などが建築できる
第一種中高層住居専用地域 中高層住宅の良好な環境を保護する地域で、住宅のほかに病院、大学、床面積500㎡までの一定の店舗などが建築できる
第二種中高層住居専用地域 主に中高層住宅の良好な環境を保護する地域で、住宅のほかに病院や大学、床面積1,500㎡までの一定の店舗、事務所などが建築できる
第一種住居地域 住居の環境を保護する地域で、住宅のほかに床面積3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどが建築できる
第二種住居地域 主に住居の環境を保護する地域で、住宅のほかに店舗、事務所、ホテル、パチンコ屋、カラオケボックスなどが建築できる
準住居地域 道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域
近隣商業地域 近隣の住民が買い物をする店舗や事務所などの利便の増進を図る地域で、住宅や店舗のほかに小規模な工場も建築できる
商業地域 銀行、映画館、料理店、百貨店などの商業等の業務の利便を図る地域で、危険性、環境悪化のおそれがある工場以外は建築できる
準工業地域 主に軽工業の環境悪化のおそれのない工業の業務の利便を図る地域で、危険性、環境悪化のおそれがある工場以外は建築できる
工業地域 主として工業の利便の増進を図る地域で工場はすべて建築できる。住宅等は建築できるが、学校、病院などは建築できない
工業専用地域 専ら工業の業務の利便の増進を図る地域で、工場はすべて建築できる。工業地域で建築できる住宅等は建築できない。

用途地域内の建築物の用途制限は以下の通りだ。

第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域 用途地域の指定のない区域
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿 ×
兼用住宅のうち店舗、事務所等の部分が一定規模以下のもの ×
幼稚園、小学校、中学校、高等学校 × ×
図書館等 ×
神社、寺院、教会等
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等 ×
保育所等、公衆浴場、診療所
老人福祉センター、児童厚生施設等
巡査派出所、公衆電話所等
大学、高等専門学校、専修学校等 × × × ×
病院 × × × ×
店舗、飲食店の部分が2階以下かつ当該用途の床面積の合計が150㎡以内のもの × ×
店舗、飲食店の部分が2階以下かつ当該用途の床面積の合計が500㎡以内のもの × × ×
上記以外の物品販売業を営む店舗、飲食店 × × × ×
床面積の合計が10,000㎡を超える店舗、飲食店等 × × × × × × × × × ×
上記以外の事務所等 × × ×
ボーリング場、スケート場、水泳場等 × × × × ×
ホテル、旅館 × × × × × ×
自動車教習所、床面積の合計が15㎡を超える畜舎 × × × ×
マージャン屋、パチンコ屋、射的場、勝馬投票券発売所、場外車券売場等 × × × × × ×
カラオケボックス等 × × × × ×
2階以下かつ床面積の合計が300㎡以下の自動車車庫 × ×
営業用倉庫、3階以上または床面積の合計が300㎡を超える自動車車庫(一定規模以下の付属車庫等を除く) × × × × × ×
客席の部分の床面積の合計が200㎡未満の劇場、映画館、演芸場、観覧場 × × × × × × × ×
客席の部分の床面積の合計が200㎡以上の劇場、映画館、演芸場、観覧場 × × × × × × × × ×
キャバレー、料理店、ナイトクラブ、ダンスホール等 × × × × × × × × × ×
個室付浴場業に係る公衆浴場等 × × × × × × × × × × ×
作業場の床面積の合計が50㎡以下の工場で危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ないもの × × × ×
作業場の床面積の合計が150㎡以下の自動車修理工場 × × × × × ×
作業場の床面積の合計が150㎡以下の工場で危険性や環境を悪化させるおそれが少ないもの × × × × × × ×
日刊新聞の印刷所、作業場の床面積の合計が300㎡以下の自動車修理工場 × × × × × × ×
作業場の床面積の合計が150㎡を超える工場または危険性や環境を悪化させるおそれがやや多いもの × × × × × × × × ×
危険性が大きいかまたは著しく環境を悪化させるおそれがある工場 × × × × × × × × × ×
火薬類、石油類、ガス等の危険物の貯蔵、処理の量が非常に少ない施設 × × ×
火薬類、石油類、ガス等の危険物の貯蔵、処理の量が少ない施設 × × × × × × ×
火薬類、石油類、ガス等の危険物の貯蔵、処理の量がやや多い施設 × × × × × × × × ×
火薬類、石油類、ガス等の危険物の貯蔵、処理の量が多い施設 × × × × × × × × × ×

①については、一定規模(延べ面積600㎡)以下のものに限り建築可能。
②については、当該用途に供する部分が2階以下かつ床面積の合計が1,500㎡以下の場合に限り建築可能。
③については、当該用途に供する部分の床面積の合計が3,000㎡以下の場合に限り建築可能。

この用途地域ごとに建ぺい率・容積率・外壁後退・絶対高さ制限・道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限・日影制限などの制限が異なってくる。

なお、敷地が2以上の用途地域にまたがるときは、敷地の過半を超える部分が属する用途地域の制限を受ける。用途地域の境(用途境)は、①道路の中心道路境界線から◯m以内と◯m超都市計画道路の拡幅予定線から◯m以内と◯m超道路境界線、地番境界などで定められている場合が多い。そのことがわかる参考資料として、①都市計画図②建築計画概要書(用途境が記載されている場合がある)地積測量図の寸法(各筆の長さを測れば予測がつく)用途境の線引き(役所の担当窓口で地積測量図などに用途境を引いてくれる)などを見て判断すれば良い。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。