水路に接している不動産（土地）を売却するときに必要な許可や調査は？

道路と敷地の間に水路がある場合は要注意

現地において、物件と道路との間に「水（川や水路など）」が流れている場合や公図上で道路と敷地との間に「水」という記載がある場合は、調査において特に注意が必要になります。

この「水」の部分が建築基準法上の道路になるのか、つまり接道義務（幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない）を満たすかどうかで、建築の可否が決まるからです。

この「水」の部分は、一般的に行政が管理しているため、「水の部分は建築基準法上の道路ではない」と役所から判断されると、その物件は未接道ということになります。

写真のように、建物敷地と道路の間に水路がある場合は、出入りのための橋を架けることで、接道義務を満たすとすることができる場合があります。このように通行や水道管敷設のために水路上を横断するときは、市町村に水路の占用許可を申請しなければなりません。（水路の占有許可書の例[京都]）

水路占有すると接道義務を満たすかどうかの判断は自治体によって異なります。例えば、兵庫県西宮市は、接道義務を満たすとしていますが、茨城県土浦市では、満たさず「但し書き」適用とされています。

また、水路の占用料は市町村によって異なります（無料の自治体もあります。また、占有の規模や面積によっては有料としているところもあります）。例えば、京都市では1㎡あたり年間780円の占用料を支払わなくてはなりません。(『京都市準用河川流水占用料等に関する条例の一部を改正する条例』参照)

無許可で橋を架けているケースも多いことから、調査においては注意が必要です。

無許可橋、京都市内に３２００カ所　占用料徴収強化、全廃図る

京都市は23日、市内の小規模河川や水路に、無許可で架けられた橋が約3200カ所あることを明らかにした。許可を受けている橋の1.8倍で、市に支払う占用料も納めていない。市は、設置者に許可を得るよう働きかけ、今後6年間で無許可橋をなくす方針。

無許可橋は、住民や店舗などの所有者が、家や駐車場への出入り口を確保するために設けているケースが大半で、長さ3m 以下が多い。本来、架橋の際には、市の許可と占用料 （ 1㎡当たり年間750円 ）が必要という。許可を受けている市民から「不公平だ」との不満が多く寄せられ、市は徴収強化を決定した。無許可橋の全廃を目指す取り組みは、政令市で初めてという。

無許可橋が多い理由について市建設局は、「そもそも許可や料金が必要だと知らない市民が多い」とみる。【省略】架橋されていた約4900カ所のうち許可を受けていたのは約1700カ所だった。

（2015年7月23日京都新聞の記事より参照）

役所で水路を調査する方法

まず、物件に接している「水」の部分が、建築基準法上の道路に含まれるのか役所の判断を求めます。

そして、水路占用の調査をする場合には、次の内容を道路管理課で確認します（水路の管理は道路管理課で行っている場合が多いです）。

1. 現在所有している不動産は、水路占用許可（時期・許可対象者・内容[通行、配管引き込みなど]・使用料など）を取って、建物を建築しているかどうかを調べます。
2. 売却後、第三者となる買主へ水路占用の許可内容を承継できるか、また新たに許可取得の必要があるかどうか、その具体的な手続き方法などをヒアリングします。
3. 再建築時の条件（建物の規模や用途の制限、橋の再築造・使用料など）がないかについてヒアリングします。

調査方法について詳しくは「42条の建築基準法上の道路と接道義務、調査方法についてわかりやすくまとめた」で説明していますので、ご覧ください。

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